Erst Papier. Dann Beton.
RIEGEL – Die Experten für Projektentwicklungen
Projektentwicklungen sind kein einheitliches Produkt, sondern ein Prozess mit mehreren Verkaufszeitpunkten: das Grundstück mit gesichertem Baurecht, das Projekt im Rohbau, das schlüsselfertige Objekt – oder eine Forward-Struktur, bei der ein Käufer schon vor Fertigstellung feststeht. Wir vermitteln Projektentwicklungen in jeder dieser Phasen und bringen Eigentümer, Bauträger und Entwickler mit unserem Netzwerk aus Investoren und Projektentwicklern zusammen, gestützt auf ein gewachsenes Banken- und Gutachternetzwerk für die Due-Diligence-Seite. Über 121.000 aktive Suchaufträge in unserer Datenbank und der direkte Zugang zu zwei angeschlossenen Investorenfirmen erlauben es, Projekte gezielt und, wo gewünscht, diskret zu platzieren – von der Bauvoranfrage bis zur Schlüsselübergabe, in der Metropolregion Rhein-Neckar.
Warum RIEGEL
Verkauf in jeder Projektphase
Ob Grundstück mit Baurecht, Rohbau oder schlüsselfertiges Objekt: Wir vermarkten Projektentwicklungen in dem Stadium, in dem sie stehen, und passen Exposé, Ansprache und Käufergruppe an die jeweilige Phase an.
Forward-Strukturen als Verkaufsweg
Forward Sale und Forward Funding sind etablierte Begriffe für Verkäufe, bei denen der Käufer bereits vor Fertigstellung feststeht. Wir kennen diese Strukturen und die Investoren, für die sie eine Option sind.
Direktankauf durch eigene Investorenfirmen
Über zwei angeschlossene Investorenfirmen kann RIEGEL größere Projektentwicklungen und Wohnanlagen auch selbst direkt ankaufen – für den eigenen Bestand oder zur Weiterentwicklung, ohne den Umweg über einen externen Käufer.
Netzwerk aus Entwicklern und Investoren
Investoren und Projektentwickler gehören zu unserem Netzwerk – ergänzt durch über 121.000 aktive Suchaufträge und ein gewachsenes Banken- und Gutachternetzwerk für die Due Diligence.
Bewertung von Projektentwicklungen: Vom Baurecht zur Bauträgerkalkulation
Der Wert einer Projektentwicklung hängt entscheidend vom Stand des Baurechts ab. Ein Grundstück mit rechtskräftigem Bebauungsplan oder bereits erteilter Baugenehmigung wird anders bewertet als eine Fläche, für die erst ein Vorbescheid beantragt oder ein Bebauungsplanverfahren eingeleitet wurde. Als Grundlage nutzen wir die Bodenrichtwerte (BORIS), die Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse und aktuelle Grundstücksmarktberichte, ergänzt um Bewertungssoftware von Sprengnetter.
Eingeordnet werden die Ergebnisse nach den Verfahren der ImmoWertV – Vergleichswert-, Sachwert- und Ertragswertverfahren – sowie unserer eigenen Vermarktungserfahrung aus der Metropolregion Rhein-Neckar. Bei Objekten, die bereits im Bau oder vermietet sind, tritt das Ertragswertverfahren stärker in den Vordergrund. In der Projektentwicklung wird zusätzlich oft rückwärts gerechnet: Vom erwarteten Verkaufs- oder Vermietungserlös des fertigen Projekts zieht man Baukosten, Nebenkosten und Entwicklermarge ab.
Der verbleibende Betrag zeigt, was ein Bauträger für das Grundstück zahlen kann. Diese Logik erklärt, warum baugleiche Grundstücke je nach Marktlage, Baukostenentwicklung und Vorvermarktungsstand unterschiedlich bewertet werden – eine reine Quadratmeterzahl greift hier zu kurz.
Forward-Strukturen: Wenn der Käufer schon vor Fertigstellung feststeht
Neben dem klassischen Verkauf nach Fertigstellung haben sich in der Projektentwicklung Forward-Strukturen etabliert. Bei einem Forward Sale verkauft der Entwickler das Projekt bereits während der Bauphase an einen institutionellen Käufer, meist gekoppelt an definierte Meilensteine wie Baufortschritt oder Vorvermietungsquote; der Kaufpreis fließt dann in Tranchen. Beim Forward Funding übernimmt der Investor zusätzlich die Finanzierung der Bauphase und wird mit Fertigstellung Eigentümer.
Beide Strukturen verschieben Risiko und Kapitalbedarf zwischen Entwickler und Investor und setzen einen Käufer voraus, der Projektentwicklungen dieser Art kennt und bewerten kann. Genau hier setzt unser Netzwerk aus Investoren und Projektentwicklern an: Wir kennen die Anforderungen, die diese Käufergruppen an Unterlagen, Baufortschritt und Vermarktungsstand stellen, und stellen ein Projekt gezielt der Käufergruppe vor, für die die jeweilige Phase passt – statt es breit und undifferenziert am Markt zu platzieren.
Vermarktungsprozess und Käufergruppen bei Projektentwicklungen
Der Verkauf einer Projektentwicklung läuft anders als der eines fertigen Wohnhauses ab, weil verschiedene Käufergruppen unterschiedliche Unterlagen benötigen. Bauträger, die ein Grundstück mit Baurecht für die eigene Entwicklung suchen, prüfen vor allem Bebauungsplan, Erschließungsstand, Bodengutachten und die realisierbare Geschossfläche. Institutionelle Käufer, die ein Projekt im Rahmen einer Forward-Struktur erwerben, verlangen zusätzlich Angaben zum Baufortschritt, zur Vorvermietung oder Vorvermarktung und zum Zeitplan bis zur Fertigstellung.
Eigennutzer oder private Kapitalanleger, die ein schlüsselfertiges Objekt suchen, interessieren sich vor allem für Ausstattung, Grundriss und laufende Kosten. Wir stellen Exposé und Unterlagen entsprechend der jeweiligen Käufergruppe zusammen, vermarkten größere Projekte auf Wunsch diskret und außerhalb öffentlicher Portale, führen Besichtigungen einzeln durch und berichten Eigentümern mindestens einmal wöchentlich über Anfragen, Rückmeldungen und den Stand der Ansprache. Über alle Objektarten hinweg liegt die durchschnittliche Vermarktungsdauer bei realistischer Preisgestaltung bei rund 14 Wochen – bei mehrphasigen Projektentwicklungen hängt der Zeitplan zusätzlich vom Baurecht- und Genehmigungsverlauf ab.
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Wir haben unsere Wohnung sehr schnell verkaufen können. Die Betreuung war von Anfang an sehr freundlich, kompetent.
Wir vermarkten
Häufige Fragen von Eigentümern
Was ist der Unterschied zwischen dem Verkauf eines Baugrundstücks und dem Verkauf einer Projektentwicklung?
Ein Baugrundstück wird in erster Linie über Lage, Grundstücksgröße und Baurecht bewertet. Eine Projektentwicklung umfasst zusätzlich Planung, Genehmigungsstand, Baufortschritt oder bereits abgeschlossene Vorverträge – der Wert ergibt sich aus dem Zusammenspiel von Grundstück, Planungsrecht und dem noch zu realisierenden Bauvolumen. Je weiter ein Projekt fortgeschritten ist, desto mehr rückt neben dem Grundstückswert auch der Wert der bereits erbrachten Planungs- und Bauleistung in den Fokus der Käufer.
Kann ich mein Projekt bereits verkaufen, wenn die Baugenehmigung noch nicht vorliegt?
Ja, das ist möglich – der Verkaufszeitpunkt hängt von der jeweiligen Käufergruppe ab. Bauträger kaufen häufig auch Grundstücke mit gesichertem Planungsrecht, aber ohne endgültige Baugenehmigung, und übernehmen das Genehmigungsverfahren selbst. Institutionelle Käufer im Rahmen einer Forward-Struktur verlangen dagegen in der Regel mindestens einen rechtskräftigen Bebauungsplan oder eine erteilte Baugenehmigung als Voraussetzung, bevor sie sich vertraglich binden.
Was bedeutet eine Forward-Struktur konkret, und für wen ist sie interessant?
Bei einer Forward-Struktur, etwa einem Forward Sale oder Forward Funding, steht der Käufer bereits während der Bauphase fest, statt erst nach Fertigstellung gesucht zu werden. Für Entwickler bedeutet das planbares Kapital und weniger Vermarktungsrisiko am Ende der Bauzeit, für institutionelle Käufer die Möglichkeit, sich ein Projekt frühzeitig und zu bekannten Konditionen zu sichern. Voraussetzung ist in der Regel ein belastbarer Zeitplan sowie Transparenz über Baukosten und Vermarktungsstand.
Wie diskret lässt sich eine laufende Projektentwicklung verkaufen?
Gerade bei größeren Projektentwicklungen ist Diskretion oft entscheidend, etwa gegenüber Mietern, Nachbarn, Baubehörden oder Wettbewerbern. Wir können Projekte off-market ansprechen, also gezielt aus unserem Netzwerk aus Investoren und Projektentwicklern heraus, statt sie öffentlich zu listen. Über 121.000 aktive Suchaufträge in unserer Datenbank ermöglichen oft schon eine erste Vorauswahl passender Käufer, bevor eine breitere Vermarktung überhaupt notwendig wird.
Wer kauft eigentlich Projektentwicklungen – und unterscheiden sich die Käufer je Bauphase?
Ja, deutlich. In der frühen Phase, wenn nur das Baurecht gesichert ist, sind vor allem Bauträger und Projektentwickler die typischen Käufer, die selbst weiterbauen. Während der Bauphase rücken zunehmend größere Kapitalgeber ins Bild, die über Forward-Strukturen einsteigen. Beim schlüsselfertigen Objekt erweitert sich der Kreis um private Kapitalanleger und teilweise Eigennutzer, je nach Nutzungsart. Wir sprechen je nach Phase die passende Käufergruppe aus unserem Investoren- und Entwicklernetzwerk an.
Kann RIEGEL ein Projekt auch selbst ankaufen, statt nur zu vermitteln?
Über zwei angeschlossene Investorenfirmen ist ein Direktankauf bei größeren Projektentwicklungen und Wohnanlagen möglich, etwa für den eigenen Bestand oder zur Weiterentwicklung. Ob das im konkreten Fall infrage kommt, hängt von Größe, Lage und Stand des Projekts ab und wird individuell geprüft.
Wir suchen laufend Grundstücke mit Baurecht, Bauträgergrundstücke, Projektentwicklungen und Neubauprojekte für unser Netzwerk aus Investoren und Projektentwicklern – vom ersten Planungsrecht bis zum schlüsselfertigen Objekt, auch im Rahmen von Forward-Strukturen.
Häufig können wir passende Kaufinteressenten schon vor der öffentlichen Vermarktung ansprechen — sprechen Sie uns unverbindlich an.