15 Fragen, die Sie jedem Makler stellen sollten — mit unseren Antworten

Wertermittlung: Mit welcher Methodik und welchen Daten arbeitet ein seriöser Makler?

Eine seriöse Wertermittlung stützt sich nicht auf eine einzelne Datenquelle oder ein automatisiertes Bewertungstool, sondern auf das Zusammenspiel aus belastbaren Marktdaten, anerkannten Bewertungsverfahren und Praxiserfahrung. Bei RIEGEL Immobilien fließen ein:

• die Kaufpreissammlungen und Marktdaten der regionalen Gutachterausschüsse
• die Bodenrichtwerte (BORIS) und aktuelle Grundstücksmarktberichte
• professionelle Bewertungssoftware und Marktdaten von Sprengnetter
• Angebots- und Marktentwicklungen auf den führenden Immobilienportalen
• eigene Vermarktungs- und Verkaufserfahrung aus der Metropolregion Rhein-Neckar

Methodische Grundlage sind die anerkannten Verfahren der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV): das Vergleichswert-, das Sachwert- und das Ertragswertverfahren. Wichtig dabei: Angebotspreise auf Portalen sind nicht mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen gleichzusetzen — aussagekräftig sind die realen Marktdaten der Gutachterausschüsse, ergänzt um die Erfahrungen aus der laufenden Vermarktung vergleichbarer Immobilien.

Unverzichtbar bleibt die persönliche Besichtigung. Viele wertbeeinflussende Faktoren lassen sich weder aus Unterlagen noch aus Fotos beurteilen: der tatsächliche Erhaltungszustand, die Qualität von Ausstattung und Modernisierungen, die technischen Anlagen, mögliche Instandhaltungsrückstände oder Besonderheiten im Keller- und Dachbereich. Auch die DEKRA sieht die Innen- und Außenbesichtigung als wesentlichen Bestandteil einer fundierten Wertermittlung. Bei RIEGEL fließt zudem zertifiziertes Fachwissen ein: Sissy RIEGEL ist DEKRA-zertifizierte D1plus-Immobiliengutachterin.

Das Ergebnis erhalten Verkäufer auf Wunsch als schriftliche Marktwertanalyse, in der die Bewertungsgrundlagen und die Herleitung des empfohlenen Angebotspreises transparent und nachvollziehbar dargestellt sind.

Angebotspreis oder erzielbarer Verkaufspreis? Zwei Zahlen, ein Ziel

Ein guter Makler nennt Ihnen zwei Werte — und erklärt den Unterschied. Der Angebotspreis ist der strategische Vermarktungspreis: Er berücksichtigt die aktuelle Marktsituation, vergleichbare Verkaufsobjekte, die Nachfrage und einen angemessenen Verhandlungsspielraum. Der realistisch erzielbare Verkaufspreis basiert auf einer fundierten Marktanalyse und langjähriger Markterfahrung. In eine belastbare Wertermittlung gehören beide Werte — jeweils als Quadratmeterpreis und als Gesamtbetrag.

Warum die Trennung so wichtig ist: Ein zu hoch angesetzter Einstiegspreis führt häufig zu einer längeren Vermarktungsdauer, sinkender Nachfrage und späteren Preisreduzierungen — und das beschädigt die Wahrnehmung der Immobilie am Markt. Ziel ist ein Angebotspreis, der das bestmögliche Ergebnis erzielt, ohne die Vermarktung unnötig zu verlängern.

Zur Einordnung eine Marktspanne aus der Praxis: Vergleichbare gebrauchte Eigentumswohnungen in Ludwigshafen-Edigheim bewegen sich derzeit häufig in einer Größenordnung von etwa 2.400 bis 3.200 €/m². Eine solche Spanne ist eine erste Orientierung — sie erlaubt keine belastbare Aussage über den Wert eines konkreten Objekts, denn der hängt von Zustand, Ausstattung, Lage und der Nachfrage zum Vermarktungszeitpunkt ab.

Bei marktgerechter Preisstrategie und professioneller Vermarktung liegt die Zeit bis zum notariellen Kaufvertrag erfahrungsgemäß bei 12 bis 16 Wochen, bei Mehrfamilienhäusern liegt die durchschnittliche Vermarktungsdauer bei bis zu etwa 14 Wochen. Eine Garantie für einen bestimmten Zeitraum kann seriös niemand abgeben. Und wenn sich ein Objekt zunächst nicht verkauft? Dann werden die Rückmeldungen der Interessenten ausgewertet, die Marktsituation gemeinsam analysiert und die Vermarktungsstrategie — häufig auch der Preis — angepasst.

Vermarktung und Reichweite: Wo erscheint Ihre Immobilie?

Reichweite entsteht aus der Kombination mehrerer Kanäle — und aus Qualität. Unsere Erfahrung aus verschiedenen Portalstrategien zeigt: Nicht die Anzahl der Portale entscheidet, sondern die Qualität der Präsentation, die richtige Zielgruppenansprache und die professionelle Betreuung der Interessenten.

• Interessentendatenbank mit mehr als 50.000 registrierten Suchkontakten — vor Vermarktungsstart gleichen wir Suchprofile (Wohnfläche, Lage, Nutzung, Budget) gezielt ab
• ImmobilienScout24 als reichweitenstärkstes Portal, ergänzt um weitere relevante Portale
• eigene Website, Immobilien-App, Social-Media-Kanäle und regionale Netzwerke samt Empfehlungen aus dem Kundenstamm
• professionelle Fotografie, ein aussagekräftiges Exposé und aufbereitete Grundrisse — fehlen aktuelle Grundrisse, lassen wir sie professionell neu erstellen
• Immobilienvideos statt 3D-Rundgängen — Videos werden von Interessenten deutlich häufiger genutzt und wirken besser; Drohnenaufnahmen dort, wo es rechtlich zulässig ist
• Home Staging: KI-gestützte Visualisierungen können eine sinnvolle Ergänzung sein — sie ersetzen aber nicht die authentische, ehrliche Darstellung der Immobilie

Zur Vorbereitung gehört auch die Beschaffung aller verkaufsrelevanten Unterlagen: Grundbuchauszug, Teilungserklärung, Energieausweis, Bauunterlagen, Wohnflächenberechnung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnungen. Liegt keine Wohnflächenberechnung vor, übernimmt ein zertifizierter Bauzeichner die Berechnung — auf unsere Kosten. Bei vermieteten Objekten gilt für Foto-, Video- und Drohnenaufnahmen selbstverständlich: nur mit Zustimmung der Mieter.

Besichtigungen und Kommunikation: Woran Sie gute Betreuung erkennen

Besichtigungen sind der Punkt, an dem Vertrauen entsteht — oder verloren geht. Deshalb führen wir grundsätzlich Einzelbesichtigungen durch, keine Massenbesichtigungen. Jeder Interessent erhält ausreichend Zeit, die Immobilie in Ruhe kennenzulernen und Fragen zu stellen. Vorab qualifizieren wir die Interessenten: Ernsthaftigkeit, grundsätzliche Kaufbereitschaft und Finanzierbarkeit werden früh eingeschätzt. Bei vermieteten Immobilien stimmen wir sämtliche Termine direkt mit den Mietern ab; steht ein Objekt leer, übernehmen wir nach Schlüsselübergabe die vollständige Organisation vor Ort.

Ebenso wichtig: die Kommunikation mit dem Verkäufer. Sie erhalten mindestens einmal pro Woche eine Rückmeldung zum Vermarktungsstand — Anzahl der Anfragen, durchgeführte Besichtigungen, Rückmeldungen der Interessenten und Empfehlungen zur weiteren Strategie. Jede Besichtigung wird dokumentiert; eine Übersicht stellen wir auf Wunsch datenschutzkonform zur Verfügung. Anfragen von Kaufinteressenten beantworten wir in der Regel noch am selben Tag, spätestens am nächsten Geschäftstag — zusätzlich gibt es eine direkte Mobilfunknummer für wichtige Anliegen außerhalb der Bürozeiten. Jede Immobilie wird von zwei festen Ansprechpartnern betreut, die nach Erfahrung und Marktkenntnis passend zum Objekt ausgewählt werden.

Ein Grundsatz zieht sich durch alle Antworten: Ein Käufer, der sich unter Druck gesetzt fühlt, springt ab — und das kostet Zeit und Erlös. Deshalb erhalten Kaufinteressenten ausreichend Zeit für Besichtigungen, alle relevanten Informationen und Unterlagen sowie genügend Zeit zur Prüfung des notariellen Vertragsentwurfs, während wir den Prozess aktiv im Blick behalten und koordinieren.

Käuferprüfung und Abwicklung bis zum Notartermin

Verbindlichkeit vor dem Notartermin ist kein Zufall. Vor einem Kaufabschluss klären wir gemeinsam mit den Interessenten, ob die Finanzierung gesichert ist — soweit erforderlich mit Finanzierungsbestätigung oder Nachweis der finanzierenden Bank bzw. eines Finanzierungsberaters. Dazu kommt die gesetzlich vorgeschriebene Identifizierung nach dem Geldwäschegesetz (GwG), die im Verkaufsprozess dokumentiert und im Rahmen der notariellen Abwicklung berücksichtigt wird.

Beim Verkauf einer Eigentumswohnung prüfen wir frühzeitig, ob nach § 12 WEG eine Verwalterzustimmung erforderlich ist. Sie besteht nicht automatisch, sondern nur, wenn die Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung eine Veräußerungsbeschränkung vorsieht — erkennbar auch im Grundbuch (Abteilung II). Ist sie nötig, handelt es sich um einen regulären Bestandteil der notariellen Abwicklung: Der Notar holt die Zustimmung nach der Beurkundung zeitnah ein. Durch frühzeitige Prüfung und vollständige Unterlagen lassen sich Verzögerungen vermeiden.

Bis zur Beurkundung koordinieren wir den Notartermin, stimmen uns mit Käufer, Verkäufer und Notariat ab und stellen den notariellen Vertragsentwurf rechtzeitig zur Prüfung bereit. Nach dem Notartermin endet die Betreuung nicht: Auch die Vorbereitung und Organisation der Immobilienübergabe gehört dazu.

Vertrag und Provision: Alleinauftrag, Laufzeit, Kosten

Bei Wohnimmobilien im Verbrauchergeschäft arbeiten wir ohne Staffelmodelle: Die Vergütung beträgt einheitlich 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer für den Verkäufer und 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer für den Käufer. Das entspricht dem gesetzlichen Halbteilungsgrundsatz der §§ 656c und 656d BGB: Die Provision darf nicht einseitig auf eine Vertragspartei abgewälzt werden. Bei Mehrfamilienhäusern, Grundstücken, Gewerbeimmobilien und bestimmten Kapitalanlageobjekten gelten teilweise andere gesetzliche Rahmenbedingungen — hier wird die Provisionsregelung nach Prüfung des Objekts transparent festgelegt.

Wichtig für Verkäufer: Unsere Leistung ist vollständig erfolgsabhängig. Der Makler geht mit sämtlichen Vermarktungs- und Arbeitsleistungen in Vorleistung — Aufbereitung, Vermarktung, Besichtigungen, Unterlagenbeschaffung, Interessentenqualifizierung und Begleitung bis zum Notartermin. Der Provisionsanspruch entsteht erst, wenn durch Vermittlung oder Nachweis ein wirksamer notarieller Kaufvertrag zustande gekommen ist. Kommt kein Kaufvertrag zustande, fällt keine Provision an.

Als Vertragsform arbeiten wir mit dem qualifizierten Makleralleinauftrag: Die Immobilie wird während der Laufzeit ausschließlich über uns angeboten — das verhindert widersprüchliche Preisangaben, doppelte Inserate und Irritationen bei Kaufinteressenten. Die Laufzeit beträgt zunächst 6 Monate und kann nach gemeinsamer Abstimmung verlängert werden, maximal auf 12 Monate. Gekündigt werden kann unter Einhaltung der vereinbarten Fristen, die vor Vertragsabschluss transparent erläutert werden. Ziel ist nicht die lange Bindung, sondern eine professionelle Vermarktung mit klaren Verantwortlichkeiten und einem festen Ansprechpartner.

Nachlassimmobilien und Erbengemeinschaften: Fragen mit besonderem Gewicht

Fragenkataloge kommen besonders häufig aus Nachlasssituationen — verständlich, denn hier müssen neben der Immobilie auch rechtliche, organisatorische und persönliche Aspekte mehrerer Beteiligter berücksichtigt werden. RIEGEL Immobilien hat in den vergangenen drei Jahren zahlreiche Nachlassimmobilien vermittelt und arbeitet eng mit Fachanwälten für Erbrecht, Nachlassverwaltern und weiteren Experten zusammen — auch bei Erbengemeinschaften sowie bei Vor- und Nacherbschaften.

Für Unterschriften und Vertretung gibt es kein Einheitsmodell. Entscheidend ist die Konstellation der Erbengemeinschaft: Liegt bereits eine Vollmacht vor? Übernimmt ein Erbe die Kommunikation und Organisation für alle Beteiligten? Handeln alle Erben gemeinsam? In der Praxis benennt eine Erbengemeinschaft häufig eine verantwortliche Person, die die Abstimmung koordiniert; für die notarielle Beurkundung werden die erforderlichen Beteiligten bzw. entsprechend bevollmächtigte Personen eingebunden.

Auch die Käuferansprache unterscheidet sich: Bei einem Mehrfamilienhaus — etwa einem Dreiparteienhaus aus einem Nachlass — kommen sowohl Kapitalanleger infrage, die auf stabile Mieteinnahmen Wert legen, als auch Eigennutzer, die eine Wohneinheit selbst bewohnen und die übrigen vermieten. In die Bewertung fließen dann zusätzlich Mieteinnahmen, Mietverträge, Mieterstruktur und Entwicklungspotenziale ein. Klare Kommunikation und strukturierte Abläufe sorgen gerade in Erbensituationen für einen reibungslosen Verkaufsprozess.