RIEGEL – Die Experten für Neubauprojekte

Pauschal lässt sich das nicht beantworten. Der Einzelvertrieb erzielt in der Regel die höhere Summe, weil Eigennutzer und private Kapitalanleger für die passende Einheit einen Aufpreis zahlen, den ein Paketkäufer nicht zahlt. Der Globalverkauf ist dafür schneller, planbarer und mit deutlich weniger Aufwand verbunden, da der Käufer das Vermarktungs- und Zeitrisiko der einzelnen Wohnungen übernimmt. Welcher Weg im konkreten Fall wirtschaftlich sinnvoller ist, hängt von Einheitenzahl, Lage, Nachfrage und dem Kapitalbedarf des Verkäufers ab und lässt sich erst nach Prüfung des jeweiligen Projekts seriös einschätzen.

Ein Aufteiler kauft ein Neubauprojekt oder Bestandsgebäude vollständig, lässt es über eine notariell beurkundete Teilungserklärung ins Grundbuch als einzelne Eigentumswohnungen eintragen und vermarktet oder vermietet diese anschließend selbst einzeln. Rechtlich entsteht damit aus einem einzigen Grundstück eine Vielzahl separat handelbarer Einheiten mit eigenem Grundbuchblatt und Miteigentumsanteil. Von einem klassischen Bestandshalter unterscheidet ihn vor allem die Absicht: Der Bestandshalter hält das Gebäude dauerhaft als Mietobjekt, der Aufteiler kalkuliert von vornherein mit dem Weiterverkauf oder der Weitervermietung einzelner Wohnungen.

Bei einem Forward Deal (auch Forward Sale oder Forward Funding) kauft ein institutioneller Investor ein Neubauprojekt bereits vor oder während der Bauphase, meist auf Basis eines vertraglich vereinbarten Ertragswerts zum geplanten Fertigstellungstermin. Das kommt vor allem bei Projekten infrage, die von Beginn an als Mietobjekt konzipiert sind, etwa größere Wohnanlagen für institutionelle Bestandshalter. Für den Bauträger bedeutet das Kapitalsicherheit während der Bauzeit, für den Investor ein frühzeitig gesichertes Objekt zu einem festgelegten Preis.

Ein Globalverkauf an einen passenden Investor lässt sich, sobald Preis und Konditionen verhandelt sind, oft innerhalb weniger Wochen über einen einzigen Notartermin abschließen. Der Einzelvertrieb läuft dagegen sequenziell über mehrere Notartermine und kann sich – je nach Einheitenzahl und Nachfrage – über mehrere Monate erstrecken. Als Orientierungswert für ein einzelnes Objekt bei realistischer Preisgestaltung gelten rund 14 Wochen bis zum notariellen Kaufvertrag; bei mehreren Einheiten addiert beziehungsweise überlappt sich dieser Zeitraum über den gesamten Vermarktungsverlauf.

Ja. Um Wohnungen einzeln zu verkaufen, muss das Gebäude über eine im Grundbuch vollzogene Teilungserklärung nach dem Wohnungseigentumsgesetz in einzelne Eigentumswohnungen aufgeteilt sein. Liegt diese noch nicht vor, ist ihre notarielle Erstellung und die anschließende Eintragung im Grundbuch ein notwendiger Schritt vor Beginn des Einzelvertriebs. Je nach Grundbuchamt und Projektumfang nimmt dieser Vorgang üblicherweise mehrere Wochen bis Monate in Anspruch.

Ja, das ist eine übliche Strategie in der Praxis. Häufig werden zunächst die gefragtesten Einheiten einzeln vermarktet, während eine verbleibende Restquote – etwa weniger nachgefragte Grundrisse oder Lagen im Gebäude – anschließend gebündelt an einen Investor oder Aufteiler verkauft wird. Diese Kombination kann sinnvoll sein, um Kapital freizusetzen, ohne auf den höheren Einzelvertriebspreis der nachgefragten Einheiten zu verzichten.