Kapital, das wohnt.
RIEGEL – Die Experten für Kapitalanlageobjekte
Die vermietete Eigentumswohnung oder das kleine Renditeobjekt ist für viele Privatanleger der erste Schritt in die Kapitalanlage – oft entstanden aus einer Erbschaft, dem Verkauf der selbst genutzten Immobilie oder gezieltem Vermögensaufbau neben dem Beruf. RIEGEL Immobilien mit Standorten in Speyer und Ludwigshafen begleitet Eigentümer solcher Einstiegsobjekte in der Metropolregion Rhein-Neckar beim Verkauf – mit einer Bewertung, die Mietstatus und Ertragslage berücksichtigt, und einem Netzwerk aus privaten und institutionellen Investoren sowie Kontakten zu Banken und Gutachtern. Steuerliche und rechtliche Fragen rund um Vermietung, Spekulationsfrist oder Kündigungsschutz beantworten wir nicht – dafür ist der Steuerberater oder Fachanwalt der richtige Ansprechpartner.
Warum RIEGEL
Käuferkreis für jede Objektgröße
Unser Netzwerk reicht von privaten und institutionellen Investoren über Family Offices bis zu Projektentwicklern – ergänzt um Kontakte zu Banken für Finanzierungsfragen und zu unabhängigen Gutachtern für eine zweite Werteinschätzung. So erreicht auch eine einzelne vermietete Wohnung die passende Nachfrage, nicht nur große Portfolios.
Bewertung nach ImmoWertV
Wir ermitteln den Wert Ihres Objekts nach dem Vergleichswert-, Sachwert- und Ertragswertverfahren – gestützt auf Gutachterausschüsse, Bodenrichtwerte (BORIS) und Sprengnetter-Marktdaten, nicht nach einer pauschalen Quadratmeterzahl aus dem Internet. Bei vermieteten Objekten fließt das Ertragswertverfahren meist am stärksten ein.
121.000+ Suchaufträge in der Datenbank
Über 121.000 aktive Suchaufträge ermöglichen es häufig, auch kleinere Kapitalanlageobjekte off-market zu vermitteln, bevor sie überhaupt öffentlich inseriert werden.
Fester Ansprechpartner, wöchentliches Reporting
Sie haben während der gesamten Vermarktung einen festen Ansprechpartner und erhalten mindestens einmal pro Woche eine Rückmeldung zu Anfragen, Besichtigungen und dem Stand des Verkaufs – aus einem Team mit über 40 Jahren Immobilienerfahrung und mehr als 20 Jahren am Markt.
Vergleichswert, Sachwert oder Ertragswert: Wie der Wert einer vermieteten Wohnung entsteht
Bei einer vermieteten Eigentumswohnung oder einem kleinen Renditeobjekt kommen nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) grundsätzlich drei Verfahren infrage: das Vergleichswertverfahren, das sich an tatsächlich erzielten Verkaufspreisen ähnlicher Objekte in der Umgebung orientiert, das Ertragswertverfahren, das die nachhaltig erzielbare Jahresnettokaltmiete sowie Bewirtschaftungskosten und einen marktüblichen Liegenschaftszins zugrunde legt, und das Sachwertverfahren, das über Bodenwert und Herstellungskosten den Substanzwert des Gebäudes abbildet. Bei einer vermieteten Wohnung mit laufenden Mieteinnahmen steht in der Praxis meist das Ertragswertverfahren im Vordergrund, ergänzt durch den Vergleichswert als Plausibilitätscheck; das Sachwertverfahren spielt vor allem dann eine Rolle, wenn Vergleichsdaten dünn sind oder die Bausubstanz für den erzielbaren Preis besonders relevant ist. Welches Verfahren wie stark gewichtet wird, hängt auch vom voraussichtlichen Käuferkreis ab: Ein Kapitalanleger rechnet in erster Linie über die Miete und den Vervielfältiger, ein Eigennutzer eher über die Vergleichbarkeit mit ähnlichen, meist unvermieteten Wohnungen.
Der Mietstatus – bestehender Mietvertrag, Kündigungsschutz, Höhe der Miete im Verhältnis zur ortsüblichen Vergleichsmiete – beeinflusst deshalb, welche Käufergruppe überhaupt erreicht werden kann und zu welchem Preis. Wir bewerten Kapitalanlageobjekte auf Basis der Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse, der Bodenrichtwerte (BORIS) und professioneller Marktdaten von Sprengnetter – ergänzt durch eine persönliche Besichtigung, denn Zustand, Modernisierungsgrad und die Situation der Eigentümergemeinschaft lassen sich aus Unterlagen allein nicht zuverlässig beurteilen.
Verkaufsprozess bei kleinen Kapitalanlageobjekten: Was Einsteiger beachten sollten
Der Verkauf eines vermieteten Objekts unterscheidet sich in mehreren Punkten vom Verkauf einer leerstehenden Immobilie – die folgenden Punkte sind eine allgemeine Prozessbeschreibung, keine Rechtsberatung. Nach dem Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ läuft ein bestehender Mietvertrag mit dem Eigentümerwechsel grundsätzlich weiter, inklusive der zu übergebenden Mietkaution; ob und unter welchen Voraussetzungen der neue Eigentümer später Eigenbedarf anmelden kann, ist eine Frage für den Fachanwalt für Mietrecht. Für Eigentumswohnungen kommen die WEG-Unterlagen hinzu: Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnungen sowie – falls in der Gemeinschaftsordnung vereinbart – eine Verwalterzustimmung nach § 12 WEG, die wir frühzeitig prüfen, um Verzögerungen beim Notartermin zu vermeiden.
Für Einsteiger ist zudem die Objektgröße entscheidend: Eine einzelne vermietete Wohnung spricht überwiegend private Kapitalanleger an, ein kleines Mehrfamilienhaus mit mehreren Einheiten öffnet zusätzlich den Kreis größerer Anleger. Bei Bedarf stellen wir Kontakt zu Banken aus unserem Netzwerk her, etwa wenn ein Kaufinteressent die Finanzierung klären möchte, sowie zu unabhängigen Gutachtern für eine zusätzliche Werteinschätzung. Wir übernehmen die Vorqualifizierung der Interessenten, führen Besichtigungen einzeln statt in Gruppen durch und begleiten Sie bis zum Notartermin – bei realistischer Preisstrategie im Durchschnitt binnen rund 14 Wochen.
Wer kauft ein kleines Renditeobjekt? Käufergruppen im Überblick
Der Markt für Kapitalanlageobjekte kennt unterschiedliche Käufertypen, unabhängig vom Anbieter: private Kapitalanleger, die eine erste oder zusätzliche vermietete Wohnung als Baustein ihres Vermögens suchen, oft neben dem Hauptberuf; Family Offices und institutionelle Anleger, die eher mehrere Einheiten oder kleine Mehrfamilienhäuser bündeln; sowie Projektentwickler, die gezielt Objekte mit Entwicklungspotenzial suchen. Bei Einstiegsobjekten wie einer einzelnen Eigentumswohnung überwiegen in der Praxis private Kapitalanleger; je größer das Objekt oder je mehr Einheiten zusammengefasst werden, desto eher treten auch die anderen Gruppen als Nachfrager auf.
Wir sprechen die passende Zielgruppe über unser Netzwerk aus privaten und institutionellen Investoren an; für größere Objekte oder ganze Wohnanlagen kann RIEGEL Immobilien zusätzlich über zwei angeschlossene Investorenfirmen selbst als Käufer auftreten. Für Verkäufer bedeutet das: Die passende Zielgruppenansprache entscheidet oft mehr über den erzielbaren Preis als die reine Anzahl der Besichtigungen – eine breit gestreute, unpassende Vermarktung bindet vor allem Zeit, ohne die Erfolgsaussichten zu erhöhen.
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Der Hausverkauf mit RIEGEL Immobilien Speyer war dank Frau Redmann ein voller Erfolg! Ihr außergewöhnliches Engagement und ihre hervorragende Organisation haben den gesamten Verkaufsprozess reibungslos gemacht.
Von der Einschätzung meiner Immobilie bis hin zum Verkauf stand Herr RIEGEL mir beiseite.
Wir vermarkten
Häufige Fragen von Eigentümern
Ist eine vermietete Eigentumswohnung schwerer zu verkaufen als eine leerstehende?
Nicht grundsätzlich schwerer, aber der Käuferkreis verändert sich: Eigennutzer meiden vermietete Wohnungen häufig wegen des Kündigungsschutzes, während Kapitalanleger die laufende Miete gerade als Vorteil sehen. Entscheidend ist, die Vermarktung auf die richtige Zielgruppe auszurichten statt auf einen Käufertyp zu hoffen, der bei dieser Ausgangslage eher selten zuschlägt.
Muss ich meinem Mieter kündigen, bevor ich verkaufe?
In der Regel nicht. Nach dem Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ geht ein bestehender Mietvertrag mit dem Eigentümerwechsel automatisch auf den Käufer über, eine Kündigung durch den Verkäufer ist dafür nicht erforderlich. Das ist eine allgemeine Einordnung, keine Rechtsberatung – ob und unter welchen Voraussetzungen der Käufer später Eigenbedarf anmelden könnte, ist eine rechtliche Frage im Einzelfall, die ein Fachanwalt für Mietrecht beurteilen sollte.
Ab welcher Größe lohnt sich der Einstieg in eine Kapitalanlage?
Typische Einstiegsgrößen sind eine einzelne vermietete Eigentumswohnung oder ein kleines Mehrfamilienhaus mit zwei bis vier Einheiten. Eine pauschale Mindestgröße gibt es nicht – entscheidend sind Lage, Zustand, Mietsituation und die Frage, welcher Käuferkreis für das konkrete Objekt realistisch erreichbar ist. Renditeversprechen können wir dabei nicht abgeben, jede Objektbewertung erfolgt individuell; auch steuerliche Fragen zur Kapitalanlage klärt am besten der Steuerberater.
Wie wird der Wert meiner vermieteten Wohnung ermittelt?
Wir kombinieren Vergleichswert-, Sachwert- und Ertragswertverfahren nach ImmoWertV, gestützt auf Daten der Gutachterausschüsse, Bodenrichtwerte (BORIS) und Sprengnetter-Marktdaten. Bei laufenden Mieteinnahmen fließt in der Regel das Ertragswertverfahren am stärksten ein. Eine belastbare Aussage zu Angebotspreis und realistisch erzielbarem Verkaufspreis ist erst nach einer persönlichen Besichtigung möglich, da Zustand und Modernisierungsgrad aus Unterlagen allein nicht zuverlässig beurteilt werden können.
Was passiert mit der Mietkaution beim Verkauf?
Die Mietkaution geht mit dem Eigentümerwechsel auf den Käufer über, der ab der Übergabe für deren ordnungsgemäße Verwaltung und Rückzahlung an den Mieter verantwortlich ist. Das ist eine allgemeine Prozessbeschreibung, keine Rechtsberatung – die genaue Abwicklung zwischen Verkäufer und Käufer regelt der Kaufvertrag, die Details bespricht der Notar im Rahmen der Vertragsvorbereitung mit beiden Seiten.
Wer kauft eigentlich kleine Renditeobjekte – nur erfahrene Profis?
Nein. Bei Einstiegsobjekten wie einer einzelnen Eigentumswohnung sind es meist private Kapitalanleger, die zum ersten oder zweiten Mal in eine vermietete Immobilie investieren – das ist branchenüblich, nicht nur bei uns. Je größer das Objekt oder je mehr Einheiten gebündelt werden, desto eher treten auch Family Offices, institutionelle Anleger oder Projektentwickler als Käufer auf. Wir sprechen die passende Gruppe über unser Netzwerk aus privaten und institutionellen Investoren an; für größere Objekte stehen zusätzlich unsere beiden angeschlossenen Investorenfirmen als Direktkäufer bereit.
Wir suchen laufend vermietete Eigentumswohnungen, kleine Mehrfamilienhäuser, Zinshäuser und Wohn- und Geschäftshäuser für unser Netzwerk aus privaten und institutionellen Investoren – auch als erste Kapitalanlage.
Häufig können wir passende Kaufinteressenten schon vor der öffentlichen Vermarktung ansprechen — sprechen Sie uns unverbindlich an.