Wie Bleiben zum Geschäft wird.
RIEGEL – Die Experten für Boardinghäuser
Boardinghäuser und Serviced-Apartment-Anlagen besetzen eine wachsende Nische zwischen Hotelbetrieb und klassischer Wohnvermietung: Gäste bleiben Wochen oder Monate statt Nächte und zahlen für ein möbliertes Zuhause mit Service statt für ein Zimmer. Für Eigentümer und Investoren bedeutet das ein eigenes Betreibermodell mit eigener Auslastungslogik – Pachtvertrag oder Managementvertrag, durchschnittliche Aufenthaltsdauer statt Zimmerpreis pro Nacht, Vertragslaufzeiten statt Buchungssaison. Wer ein solches Objekt verkaufen oder ankaufen will, braucht eine Bewertung, die diese Betriebslogik versteht, und einen Käuferkreis, der institutionelle Strukturen gewohnt ist. RIEGEL Immobilien bringt dafür ein Netzwerk aus privaten Investoren, Family Offices, institutionellen Anlegern und Projektentwicklern sowie den direkten Zugriff auf zwei angeschlossene Investorenfirmen mit.
Warum RIEGEL
Ertragswert statt Bauchgefühl
Wir bewerten Boardinghäuser und Serviced-Apartment-Anlagen nach ImmoWertV mit Schwerpunkt auf dem Ertragswertverfahren, gestützt auf Daten der Gutachterausschüsse, Bodenrichtwerte aus BORIS und die Bewertungssoftware von Sprengnetter – ergänzt um die betriebswirtschaftlichen Kennzahlen des laufenden Betriebs.
Investoren- und Banken-Netzwerk
Über unser Netzwerk aus privaten Investoren, Family Offices, institutionellen Anlegern und Projektentwicklern sowie unser Banken- und Gutachter-Netzwerk sprechen wir Käufer an, die mit Pacht- und Managementverträgen vertraut sind.
Direktankauf bei größeren Objekten
Bei größeren Boardinghäusern, Serviced-Apartment-Anlagen oder Portfolios kann RIEGEL Immobilien über zwei angeschlossene Investorenfirmen selbst als Käufer auftreten – für den eigenen Bestand oder zur Weiterentwicklung des Betriebskonzepts.
Diskrete Vermarktung, feste Begleitung
Off-Market-Ansprache über mehr als 121.000 aktive Suchaufträge, Einzelbesichtigungen statt Sammelterminen und ein wöchentliches Reporting sorgen dafür, dass der laufende Betrieb während der Vermarktung möglichst unberührt bleibt.
Bewertung von Boardinghäusern: Warum der Ertragswert den Ton angibt
Ein Boardinghaus oder eine Serviced-Apartment-Anlage wird selten wie ein normales Mehrfamilienhaus bewertet. Der Marktwert hängt weniger von der reinen Fläche oder der Lage allein ab als davon, welchen Ertrag der Betrieb tatsächlich erwirtschaftet. Deshalb steht bei dieser Assetklasse in der Regel das Ertragswertverfahren nach ImmoWertV im Vordergrund, ergänzt durch Vergleichswert- und Sachwertansätze als Kontrollgröße. Entscheidend sind Kennzahlen, die ein klassischer Wohnungsverkauf so nicht kennt: die durchschnittliche Aufenthaltsdauer der Gäste, die Auslastung über das Jahr, die Restlaufzeit und Ausgestaltung des Pacht- oder Managementvertrags mit dem Betreiber, Indexierungsklauseln und die Bonität des Betreibers selbst.
Ein Objekt mit langfristigem Pachtvertrag und bonitätsstarkem Betreiber wird am Markt anders eingeordnet als eines mit kurzfristigem Managementvertrag und schwankenden Erträgen – auch wenn Bausubstanz und Lage identisch sind. Für eine belastbare Einschätzung ziehen wir neben den Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse, den Bodenrichtwerten aus BORIS und der Bewertungssoftware von Sprengnetter auch die betriebswirtschaftlichen Unterlagen des laufenden oder geplanten Betriebs heran. Erst das Zusammenspiel aus Immobilienbewertung und Betriebswirtschaft ergibt eine Zahl, die vor Investoren und Banken Bestand hat.
Verkaufsprozess: Was Käufer bei Longstay-Objekten wirklich prüfen
Käufer von Boardinghäusern und Serviced-Apartment-Anlagen prüfen anders als private Wohnungskäufer. Im Mittelpunkt stehen die Vertragsunterlagen mit dem Betreiber: Läuft ein Pachtvertrag mit fester Miete, oder ein Managementvertrag mit Erfolgsbeteiligung und entsprechend höherem unternehmerischem Risiko für den Eigentümer? Wie lange läuft der Vertrag noch, welche Verlängerungs- und Ausstiegsoptionen bestehen, wie ist die Miete oder Beteiligung indexiert? Dazu kommen Auslastungshistorie, durchschnittliche Buchungsdauer, Anteil an Corporate- und Langzeitgästen gegenüber kurzfristigen Aufenthalten sowie der bauliche und energetische Zustand der Einheiten.
000 aktiven Suchaufträgen lassen sich passende Investoren oft ansprechen, ohne dass der laufende Betrieb am Markt bekannt wird. Besichtigungen führen wir einzeln durch, nicht als Sammeltermin, weil Betreiberobjekte häufig weiterlaufen müssen, während sie verkauft werden. Eigentümer erhalten während der gesamten Vermarktung ein wöchentliches Reporting zu Anfragen, Besichtigungen und Rückmeldungen der Interessenten.
Wachsendes Segment zwischen Hotel und Wohnen: Wer Boardinghäuser kauft
Serviced Apartments und Boardinghäuser zählen zu den am schnellsten wachsenden Segmenten zwischen klassischer Hotelimmobilie und Wohninvestment: Sie decken die Lücke zwischen dem kurzfristigen Hotelaufenthalt und der langfristigen Wohnungsvermietung. Treiber sind befristete Arbeitseinsätze, internationale Fachkräfte, unternehmensinterne Projekteinsätze, Relocation sowie ein steigender Bedarf an möbliertem Wohnen auf Zeit in wirtschaftsstarken Ballungsräumen mit hoher Pendler- und Fachkräftedichte. Entsprechend breit ist der Kreis möglicher Käufer: institutionelle Investoren und Family Offices, die stabile, indexierte Cashflows über Pachtverträge suchen, Betreiberketten, die über Sale-and-Leaseback-Modelle expandieren, Projektentwickler, die Bestandsgebäude in Longstay-Konzepte umwandeln, sowie private Kapitalanleger, die ein einzelnes Objekt mit bestehendem Betreibervertrag übernehmen.
Für größere Anlagen oder Portfolios kann RIEGEL Immobilien über zwei angeschlossene Investorenfirmen selbst als Käufer auftreten. Welche Käufergruppe im Einzelfall den höchsten Preis bietet, hängt stark von Vertragsform, Restlaufzeit und Betreiberbonität ab – Faktoren, die wir bereits bei der Bewertung berücksichtigen, damit Preisvorstellung und tatsächlich erzielbarer Preis zusammenpassen.
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Wir vermarkten
Häufige Fragen von Eigentümern
Wie unterscheidet sich die Bewertung eines Boardinghauses von einem normalen Mehrfamilienhaus?
Bei einem klassischen Mehrfamilienhaus dominiert meist das Vergleichswert- oder Ertragswertverfahren auf Basis der Wohnungsmieten. Bei einem Boardinghaus rückt der Betrieb in den Vordergrund: entscheidend sind Pacht- oder Managementvertrag, Auslastung, durchschnittliche Aufenthaltsdauer und Restlaufzeit. Wir bewerten nach ImmoWertV mit Vergleichswert-, Sachwert- und vor allem Ertragswertverfahren, gestützt auf Gutachterausschüsse, BORIS und Sprengnetter, ergänzt um die betriebswirtschaftlichen Kennzahlen des Betriebs.
Was bedeutet der Unterschied zwischen Pachtvertrag und Managementvertrag für mich als Eigentümer?
Bei einem Pachtvertrag zahlt der Betreiber eine feste, meist indexierte Pacht – Ihr Einkommen ist planbar, das operative Risiko trägt der Pächter. Bei einem Managementvertrag beteiligen Sie sich stärker am wirtschaftlichen Erfolg oder Misserfolg des Betriebs. Käufer bewerten beide Modelle unterschiedlich: Ein langlaufender Pachtvertrag mit bonitätsstarkem Betreiber wirkt sich meist positiv auf den erzielbaren Verkaufspreis aus, weil er den Ertrag planbarer macht.
Welche Auslastungskennzahlen sind für den Verkauf entscheidend?
Für Käufer zählt weniger der Zimmerpreis pro Nacht als bei einem Hotel, sondern die durchschnittliche Aufenthaltsdauer, die Auslastung über einen längeren Zeitraum, der Anteil an Corporate- und Langzeitgästen sowie die Stabilität dieser Zahlen über mehrere Jahre. Ein Objekt mit hoher, gleichmäßiger Auslastung wird am Markt in der Regel höher eingeordnet als eines mit stark schwankender, kurzfristiger Belegung.
Wer kauft überhaupt Boardinghäuser und Serviced-Apartment-Anlagen?
Der Käuferkreis reicht von institutionellen Investoren und Family Offices, die stabile Cashflows über Pachtverträge suchen, über Betreiberketten, die per Sale-and-Leaseback expandieren, bis zu Projektentwicklern, die Bestandsobjekte in Longstay-Konzepte umbauen, sowie privaten Kapitalanlegern mit Interesse an einem einzelnen Objekt. Bei größeren Objekten oder Portfolios kann RIEGEL Immobilien über zwei angeschlossene Investorenfirmen auch selbst als Käufer auftreten.
Wie lange dauert der Verkauf eines Boardinghauses in der Regel?
Bei realistischer Preisfindung liegt die durchschnittliche Vermarktungsdauer bei rund 14 Wochen bis zum notariellen Kaufvertrag. Bei Betreiberobjekten kommt hinzu, dass Käufer zusätzliche Zeit für die Prüfung von Pacht- oder Managementverträgen, Auslastungshistorie und Betreiberbonität benötigen. Wir begleiten diesen Prozess mit Einzelbesichtigungen statt Sammelterminen und einem wöchentlichen Reporting.
Kann ich mein Boardinghaus diskret, ohne öffentliche Vermarktung, verkaufen?
Ja, das ist bei Betreiberobjekten sogar häufig sinnvoll, weil laufender Betrieb, Personal und Gästebeziehungen nicht durch eine öffentliche Verkaufsankündigung belastet werden sollen. Über unsere Datenbank mit mehr als 121.000 aktiven Suchaufträgen lassen sich passende Investoren oft direkt und ohne öffentliche Listung ansprechen.
Wir suchen laufend Boardinghäuser, Serviced-Apartment-Anlagen, Aparthotels und Longstay-Objekte im Bestand wie in der Projektentwicklung – ob zur Übernahme des laufenden Betriebs, zur Umnutzung des Gebäudes oder als Direktankauf über unsere angeschlossenen Investorenfirmen.
Häufig können wir passende Kaufinteressenten schon vor der öffentlichen Vermarktung ansprechen — sprechen Sie uns unverbindlich an.