Verträge halten hier länger als Trends.
RIEGEL – Die Experten für Pflegeimmobilien
Pflegeimmobilien sind Betreiberimmobilien: Der Wert entsteht nicht durch die eigene Nutzung, sondern durch einen langfristigen Pachtvertrag mit einem Betreiber, der über Jahre verlässlich zahlt – oder eben nicht. Wer eine Pflegeeinrichtung, eine Seniorenresidenz oder eine vergleichbare Gesundheitsimmobilie verkaufen möchte, braucht daher mehr als eine Objektbeschreibung: Restlaufzeit, Bonität des Pächters und die regulatorischen Rahmenbedingungen des jeweiligen Bundeslandes bestimmen, wer überhaupt als Käufer in Frage kommt und zu welchem Preis. RIEGEL Immobilien mit Standorten in Speyer und Ludwigshafen begleitet Eigentümer solcher Häuser – mit über 20 Jahren Markterfahrung, mehr als 40 Jahren Immobilienerfahrung im Team und Zugang zu einem Netzwerk aus institutionellen Anlegern, Family Offices, privaten Investoren und Projektentwicklern, die diese Objektklasse verstehen.
Warum RIEGEL
Spezialisierter Käuferkreis
Institutionelle Anleger, Family Offices, private Investoren und Projektentwickler kennen die Besonderheiten von Pachtverträgen und Betreiberrisiken. Über unser Netzwerk aus mehr als 121.000 aktiven Suchaufträgen sprechen wir gezielt Interessenten an, die diese Objektklasse verstehen und bewerten können.
Bewertung nach Ertragswertverfahren
Wir ermitteln den Marktwert nach ImmoWertV mit Ertragswert-, Vergleichswert- und Sachwertverfahren, gestützt auf Daten der Gutachterausschüsse, Bodenrichtwerte (BORIS) und Sprengnetter-Marktdaten – mit besonderem Blick auf Restlaufzeit und Bonität des Pachtvertrags.
Diskrete Vermarktung im laufenden Betrieb
Eine Pflegeeinrichtung bleibt beim Verkauf in Betrieb. Wir führen Besichtigungen einzeln durch, stimmen den Ablauf mit dem Betreiber ab und informieren Sie wöchentlich über den Stand der Vermarktung – ohne den Alltag von Bewohnern und Personal zu belasten.
Direktankauf für größere Objekte
Bei größeren Pflegeimmobilien und Wohnanlagen kann eine unserer beiden angeschlossenen Investorenfirmen selbst als Käufer auftreten – für den eigenen Bestand oder zur Weiterentwicklung, mit entsprechender Entscheidungsgeschwindigkeit.
Bewertung: Warum der Pachtvertrag über den Preis entscheidet
Bei einer eigengenutzten Wohnung vergleicht man Quadratmeterpreise. Bei einer verpachteten Pflegeeinrichtung reicht das nicht: Der Wert hängt in erster Linie von den vertraglich vereinbarten Pachtzahlungen und deren Sicherheit ab. Nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) kommt bei solchen Häusern regelmäßig das Ertragswertverfahren zum Tragen – gestützt durch Vergleichswert- und Sachwertüberlegungen, Daten der Gutachterausschüsse, Bodenrichtwerte (BORIS) und die Marktdaten von Sprengnetter.
Entscheidend sind dabei unter anderem die Restlaufzeit des Pachtvertrags, vereinbarte Verlängerungsoptionen, die Indexierung der Pacht, das Verhältnis von Pachthöhe zu den erzielbaren Pflegesätzen und Belegungszahlen des Betreibers sowie dessen Bonität und Marktposition. Eine Einrichtung mit langem Restlaufzeit-Puffer und einem etablierten, wirtschaftlich stabilen Betreiber wird am Markt anders eingeordnet als eine Immobilie mit auslaufendem Vertrag oder unklaren Betreiberverhältnissen. Eine belastbare Werteinschätzung setzt daher voraus, dass Pachtvertrag, Bonitätslage des Betreibers und baulicher Zustand gemeinsam betrachtet werden – nicht isoliert.
Regulatorik als Werttreiber und Risiko
Kaum eine andere Assetklasse ist so eng mit dem jeweiligen Landesrecht verzahnt wie die Pflegeimmobilie. Landesheimgesetze und Landesheimbauverordnungen regeln unter anderem Einzelzimmerquoten, Mindestgrößen und bauliche Standards – häufig mit Bestandsschutz für ältere Gebäude, aber auch mit Nachrüstpflichten bei größeren Umbauten oder Betreiberwechseln. Die Zulassung als Pflegeeinrichtung, die Verhandlung der Pflegesätze mit den Kostenträgern und der bundesweite Fachkräftemangel wirken sich unmittelbar auf die wirtschaftliche Tragfähigkeit des Betreibers aus – und damit auf dessen Fähigkeit, die vereinbarte Pacht dauerhaft zu zahlen.
Käufer prüfen deshalb nicht nur den Pachtvertrag selbst, sondern auch Prüfberichte des Medizinischen Dienstes, einen möglichen Sanierungsstau am Gebäude und die Historie der Pflegesatzverhandlungen, um die Risikolage einzuschätzen. Genau diese Doppelrolle der Regulatorik – Sicherheit durch hohe Marktzutrittsbarrieren auf der einen, Anpassungsdruck und Kostenrisiko auf der anderen Seite – müssen Verkäufer in der Preisfindung und der Ansprache passender Käufer berücksichtigen. Wir ordnen die relevanten Rahmenbedingungen Ihrer Immobilie ein, ohne rechtliche oder steuerliche Beratung zu ersetzen, und ziehen bei Bedarf unser Netzwerk aus Banken und Gutachtern hinzu.
Der spezialisierte Käuferkreis und der Verkaufsprozess
Pflegeimmobilien werden selten am freien Markt ausgeschrieben wie eine Eigentumswohnung. Der Käuferkreis ist überschaubar und spezialisiert: institutionelle Anleger, Family Offices, auf Gesundheitsimmobilien fokussierte Investoren und Projektentwickler, die die Besonderheiten von Pachtverträgen, Betreiberbonität und Landesrecht einordnen können. 000 aktiven Suchaufträgen lassen sich passende Interessenten häufig gezielt und diskret ansprechen, bevor eine Immobilie öffentlich sichtbar wird.
Bei größeren Häusern oder Wohnanlagen kann zudem eine unserer beiden angeschlossenen Investorenfirmen selbst als Käufer auftreten – für den eigenen Bestand oder zur Weiterentwicklung. Weil eine laufende Pflegeeinrichtung während des Verkaufs in Betrieb bleibt, sind Rücksicht auf Bewohner und Personal sowie eine geordnete Kommunikation mit dem Betreiber Teil des Prozesses: Besichtigungen finden einzeln statt, nicht in großen Gruppen, Anfragen werden vorqualifiziert, und Eigentümer erhalten wöchentlich Rückmeldung zum Stand der Vermarktung. Wie lange der Weg bis zur Unterschrift dauert, hängt vor allem davon ab, wie klar der Pachtvertrag strukturiert ist und wie transparent sich die Bonitätslage des Betreibers dokumentieren lässt – mehr dazu in den häufigen Fragen weiter unten.
Aktuelle Mandate
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Der Hausverkauf mit RIEGEL Immobilien Speyer war dank Frau Redmann ein voller Erfolg! Ihr außergewöhnliches Engagement und ihre hervorragende Organisation haben den gesamten Verkaufsprozess reibungslos gemacht.
Wir haben unsere Wohnung sehr schnell verkaufen können. Die Betreuung war von Anfang an sehr freundlich, kompetent.
Wir vermarkten
Häufige Fragen von Eigentümern
Wie wird eine verpachtete Pflegeimmobilie bewertet?
Im Zentrum steht das Ertragswertverfahren nach ImmoWertV, ergänzt durch Vergleichswert- und Sachwertüberlegungen, Daten der Gutachterausschüsse, Bodenrichtwerte (BORIS) und Marktdaten von Sprengnetter. Ausschlaggebend sind vor allem die Restlaufzeit und Indexierung des Pachtvertrags sowie die Bonität und Marktposition des Betreibers – erst danach folgen Lage, Bauzustand und Ausstattung des Gebäudes selbst.
Was passiert mit dem bestehenden Pachtvertrag, wenn ich die Immobilie verkaufe?
Ein bestehender Pachtvertrag mit dem Betreiber bleibt beim Eigentumswechsel grundsätzlich bestehen und geht mit Rechten und Pflichten auf den Erwerber über – das ist der Grund, warum Käufer den Vertrag, seine Restlaufzeit und die Bonität des Betreibers so genau prüfen. Details zur konkreten Vertragsgestaltung sollten Sie mit einem Fachanwalt klären, wir ordnen die wirtschaftlichen Auswirkungen für Sie ein.
Wer kommt überhaupt als Käufer für eine Pflegeimmobilie in Frage?
Der Kreis ist spezialisiert: institutionelle Anleger, Family Offices, auf Gesundheitsimmobilien ausgerichtete Investoren und Projektentwickler, teilweise auch Betreiber selbst im Rahmen von Sale-and-lease-back-Konstruktionen. Über unser Netzwerk aus privaten Investoren, Family Offices, institutionellen Anlegern und Projektentwicklern sowie über zwei angeschlossene Investorenfirmen für den Direktankauf größerer Häuser lassen sich passende Käufer gezielt ansprechen.
Wie beeinflusst die Regulatorik den Verkaufspreis?
Landesheimgesetze, Einzelzimmerquoten, die Zulassung als Pflegeeinrichtung und laufende Pflegesatzverhandlungen mit den Kostenträgern wirken sich direkt auf die wirtschaftliche Stabilität des Betreibers aus. Eine Immobilie, die aktuelle Landesvorgaben bereits erfüllt und deren Betreiber wirtschaftlich solide aufgestellt ist, wird von Käufern in der Regel deutlich risikoärmer eingeschätzt als ein Haus mit anstehendem Modernisierungsbedarf oder unsicherer Betreiberlage.
Wie lange dauert der Verkauf einer Pflegeimmobilie?
Bei realistischer Preisfindung und klar strukturierten Vertragsverhältnissen bewegt sich die Vermarktungsdauer erfahrungsgemäß in einer ähnlichen Größenordnung wie bei anderen Anlageimmobilien – im Durchschnitt rund 14 Wochen bis zum notariellen Kaufvertrag. Bei komplexeren Konstellationen, etwa einem auslaufenden Pachtvertrag oder einem anstehenden Betreiberwechsel, kann sich der Prozess entsprechend verlängern.
Wie bleibt die Vermarktung diskret, ohne den laufenden Betrieb der Einrichtung zu stören?
Eine Pflegeeinrichtung bleibt während des Verkaufs in Betrieb – Bewohner und Personal sollen davon möglichst wenig spüren. Wir sprechen passende Interessenten gezielt aus unserem Netzwerk mit mehr als 121.000 aktiven Suchaufträgen an, führen Besichtigungen einzeln statt in Gruppen durch und stimmen den Ablauf eng mit dem Betreiber ab. Eigentümer erhalten wöchentlich Rückmeldung zum Stand der Vermarktung.
Wir suchen fortlaufend Pflegeimmobilien, Seniorenresidenzen und Gesundheitsimmobilien für vorgemerkte institutionelle Anleger, Family Offices, private Investoren und Projektentwickler aus unserem Netzwerk – von unseren Standorten Speyer und Ludwigshafen aus, auch off-market.
Häufig können wir passende Kaufinteressenten schon vor der öffentlichen Vermarktung ansprechen — sprechen Sie uns unverbindlich an.