Lage macht Fotos. Der Pachtvertrag macht den Wert.
RIEGEL – Die Experten für Hotelimmobilien
Der Wert einer Hotelimmobilie entsteht nicht allein aus Lage und Bausubstanz, sondern in erster Linie aus dem Pacht- oder Managementvertrag und der wirtschaftlichen Bonität des Betreibers. Ob Stadthotel, Ferienresort oder Kettenhotel mit Franchisevertrag: Käufer aus dem Kreis der Hotel-Investoren bewerten vor allem die Werthaltigkeit der vertraglich gesicherten Einnahmen, nicht in erster Linie die Postleitzahl. Wir begleiten Eigentümer von Hotelimmobilien von unseren Standorten Speyer und Ludwigshafen aus in der Metropolregion Rhein-Neckar und bundesweit bei Bewertung und Verkauf – mit über 20 Jahren am Markt und mehr als 40 Jahren Immobilienerfahrung im Team, Bewertungsverfahren nach ImmoWertV, unserem Investoren-, Banken- und Gutachter-Netzwerk sowie der Möglichkeit des Direktankaufs über zwei angeschlossene Investorenfirmen.
Warum RIEGEL
Pachtvertrag vor Lage
Bei Betreiberimmobilien bestimmt in erster Linie der Pacht- oder Managementvertrag den Wert – Laufzeit, Staffelung und Sicherheiten wiegen oft schwerer als die Mikrolage. Wir bewerten nach ImmoWertV mit Vergleichswert-, Sachwert- und Ertragswertverfahren.
Netzwerk aus Hotel-Investoren
Über unser Investoren-, Banken- und Gutachter-Netzwerk sowie mehr als 121.000 aktive Suchaufträge erreichen wir gezielt Käufer, die Betreiberimmobilien wie Hotels tatsächlich suchen.
RIEGEL als möglicher Käufer
Über zwei angeschlossene Investorenfirmen kann RIEGEL bei größeren Objekten selbst als Käufer auftreten – ein Vorteil, wenn klassische Käufer für Hotelimmobilien lange Prüf- und Finanzierungsprozesse benötigen.
Diskretion mit Struktur
Weil ein Verkauf laufenden Betrieb, Personal und Vertragspartner berührt, sprechen wir passende Kontakte diskret und einzeln an, statt die Immobilie öffentlich zu inserieren, führen Einzelbesichtigungen durch und informieren Eigentümer mindestens wöchentlich über den Stand der Vermarktung.
Bewertungslogik: Warum bei Hotelimmobilien der Ertragswert vor der Lage steht
Bei einer verpachteten oder im Managementvertrag geführten Hotelimmobilie steht im Rahmen der Bewertung nach ImmoWertV regelmäßig das Ertragswertverfahren im Vordergrund. Grundlage ist der nachhaltig erzielbare Rohertrag – bei Pachtmodellen der vertraglich vereinbarte Pachtzins, bei Managementverträgen der anteilige Betriebsgewinn –, der über einen Kapitalisierungszinssatz auf den heutigen Wert abdiskontiert wird. Dieser Zinssatz fällt umso niedriger aus, je werthaltiger der Vertrag und je bonitätsstärker der Betreiber eingeschätzt wird: Restlaufzeit, Verlängerungsoptionen, Staffelungs- oder Umsatzpacht-Klauseln, Instandhaltungs- und Reinvestitionspflichten (unter anderem für die FF&E-Ausstattung) sowie eventuelle Sicherheiten wie Bürgschaften oder Patronatserklärungen fließen unmittelbar in die Einschätzung ein.
Die Lage bleibt relevant – vor allem für die Wiedervermietbarkeit im Fall eines Betreiberwechsels –, wirkt aber gegenüber der Vertragsqualität meist nachrangig. Wir stützen unsere Einschätzung zusätzlich auf Daten der Gutachterausschüsse, Bodenrichtwerte (BORIS) und Marktdaten von Sprengnetter sowie auf die persönliche Objektbesichtigung, da sich bauliche und vertragliche Besonderheiten selten allein aus Unterlagen beurteilen lassen.
Verkaufsprozess bei Betreiberimmobilien: Was Käufer prüfen und wie wir ihn steuern
Käufer von Hotelimmobilien prüfen vor einem Angebot deutlich mehr als bei einer klassischen Wohn- oder Büroimmobilie. Im Mittelpunkt stehen der Pacht- oder Managementvertrag selbst (Laufzeit, Kündigungsfristen, Verlängerungsoptionen, Indexierung), die wirtschaftlichen Kennzahlen des Betreibers sowie – bei Franchise-Objekten – die Bindung an die jeweilige Kettenmarke und deren Vertragsbedingungen. Hinzu kommen die bauliche Substanz, ein möglicher Instandhaltungsrückstand, die gaststätten- und baurechtliche Genehmigungslage sowie die Wettbewerbssituation am Standort.
Weil ein Verkaufsprozess bei laufendem Betrieb häufig Personal, Gäste und Vertragspartner berührt, vermarkten wir Hotelimmobilien auf Wunsch diskret und ohne öffentliches Inserat: Über unser Investoren- und Banken-/Gutachter-Netzwerk sprechen wir gezielt einzelne, passende Kaufinteressenten an. Besichtigungen führen wir grundsätzlich einzeln statt in Gruppen durch, Eigentümer erhalten mindestens wöchentlich einen Stand der Vermarktung. Bei realistischer Preisgestaltung liegt die durchschnittliche Vermarktungsdauer bei rund 14 Wochen bis zur notariellen Beurkundung; bei Betreiberimmobilien kann sich dieser Zeitraum durch die Prüfung von Pachtvertrag und Betreiberbonität sowie durch Finanzierungsprozesse institutioneller Käufer verlängern.
Käuferkreis: Welche Hotel-Investoren kaufen – und was sie jeweils suchen
Der Käuferkreis für Hotelimmobilien ist deutlich enger und spezialisierter als bei anderen Gewerbeimmobilien. Private Investoren und Family Offices suchen häufig ein langfristig verpachtetes Objekt mit indexierter, planbarer Pachteinnahme als Sachwertanlage – der operative Hotelbetrieb selbst interessiert sie dabei kaum. Institutionelle Anleger prüfen zusätzlich Diversifikationsaspekte im Portfolio und legen besonderen Wert auf Bonität und Markenbindung des Betreibers.
Hotelbetreiber und Kettenunternehmen wiederum kaufen mitunter selbst an, um bestehende Pachtverhältnisse zu beenden oder Standorte zu sichern, während Projektentwickler vor allem an Umnutzungs- oder Repositionierungspotenzial interessiert sind, etwa bei auslaufenden Verträgen oder Leerstand. Über unser Investoren- und Banken-/Gutachter-Netzwerk ordnen wir eine Hotelimmobilie dem jeweils passenden Käufersegment zu und sprechen es gezielt an, statt breit zu streuen. Bei größeren Objekten kann RIEGEL über zwei angeschlossene Investorenfirmen auch selbst als Käufer auftreten – ein Vorteil, wenn klassische Käufer lange Prüf- und Finanzierungsprozesse benötigen.
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Der Hausverkauf mit RIEGEL Immobilien Speyer war dank Frau Redmann ein voller Erfolg! Ihr außergewöhnliches Engagement und ihre hervorragende Organisation haben den gesamten Verkaufsprozess reibungslos gemacht.
Wir haben unsere Wohnung sehr schnell verkaufen können. Die Betreuung war von Anfang an sehr freundlich, kompetent.
Wir vermarkten
Häufige Fragen von Eigentümern
Wie wird eine Hotelimmobilie bewertet, wenn sie verpachtet ist?
Bei verpachteten Hotelimmobilien steht das Ertragswertverfahren nach ImmoWertV im Vordergrund. Grundlage ist der nachhaltig erzielbare Pachtzins, der mit einem Vervielfältiger auf Basis von Liegenschaftszins, Restnutzungsdauer und Bonität des Betreibers kapitalisiert wird. Vergleichsdaten der Gutachterausschüsse, BORIS und Sprengnetter dienen zur Plausibilisierung, ersetzen die persönliche Objektbesichtigung jedoch nicht.
Was bedeutet ein bald auslaufender Pachtvertrag für den Verkaufspreis?
Ein Pachtvertrag, der in den kommenden ein bis zwei Jahren ausläuft oder ordentlich kündbar wird, senkt den erzielbaren Ertragswert in der Regel spürbar, weil Käufer das Risiko eines Betreiberwechsels und einen möglichen Leerstand einkalkulieren. Wird rechtzeitig vor dem Verkauf eine Verlängerung oder ein neuer Vertrag mit dem bestehenden oder einem neuen Betreiber verhandelt, lässt sich dieser Abschlag oft deutlich reduzieren. Wir prüfen gemeinsam mit Ihnen, ob eine Vertragsverlängerung vor dem Verkauf sinnvoll ist oder ob sich das Objekt auch mit auslaufendem Vertrag – etwa für einen Projektentwickler mit Repositionierungsinteresse – gut vermarkten lässt.
Was prüfen Hotel-Investoren vor einem Kaufangebot?
Neben der baulichen Substanz prüfen Kaufinteressenten in erster Linie den Pacht- oder Managementvertrag (Laufzeit, Verlängerungsoptionen, Staffelungen, Sicherheiten), die wirtschaftlichen Kennzahlen des Betreibers sowie mögliche Instandhaltungsrückstände und die gaststättenrechtliche Genehmigungslage. Wir stellen die dafür erforderlichen Unterlagen strukturiert zusammen und stimmen mit Ihnen ab, welche Informationen wann offengelegt werden.
Kann ich meine Hotelimmobilie verkaufen, ohne dass Gäste oder Personal etwas davon erfahren?
Eine diskrete Vermarktung ist bei Betreiberimmobilien häufig sinnvoll, da der laufende Geschäftsbetrieb, Mitarbeiter und Vertragspartner nicht vorzeitig verunsichert werden sollen. Wir sprechen passende Kaufinteressenten aus unserem Netzwerk gezielt und einzeln an, statt die Immobilie öffentlich zu inserieren, und stimmen den Grad der Diskretion vorab mit Ihnen ab.
Wie lange dauert der Verkauf einer Hotelimmobilie üblicherweise?
Der Zeitrahmen hängt stark vom Angebotspreis ab: Setzen Sie diesen von Anfang an markt- und ertragsgerecht an, ist im Durchschnitt mit rund 14 Wochen bis zur notariellen Beurkundung zu rechnen. Bei Hotelimmobilien verlängert sich dieser Rahmen häufig, weil Kaufinteressenten Pachtvertrag und Betreiberbonität eingehend prüfen und institutionelle Käufer eigene Finanzierungs- und Gremienprozesse durchlaufen müssen.
Warum RIEGEL für den Verkauf einer Hotelimmobilie, obwohl der Schwerpunkt sonst breiter liegt?
RIEGEL Immobilien ist seit über 20 Jahren am Markt aktiv, das Team bringt zusammen über 40 Jahre Immobilienerfahrung mit, ist ImmoScout24-Goldpartner und wurde beim ImmoAward unter mehr als 25.000 Maklern in die Top 21 gewählt. Bei Hotelimmobilien als Betreiberimmobilie bringen wir zusätzlich unser Banken- und Gutachter-Netzwerk sowie unser Investorennetzwerk ein, das auf vertraglich gesicherte Erträge spezialisiert ist.
Für unser Investorennetzwerk suchen wir laufend Hotelimmobilien, Bestandshotels mit Pachtvertrag, Hotelgrundstücke und Hotel-Portfolios jeder Größenordnung in der Metropolregion Rhein-Neckar und bundesweit.
Häufig können wir passende Kaufinteressenten schon vor der öffentlichen Vermarktung ansprechen — sprechen Sie uns unverbindlich an.