Viele Adressen. Eine Entscheidung.
RIEGEL – Die Experten für Wohnportfolios
Wer mehrere Wohnobjekte auf einmal verkaufen will - eine Reihe Eigentumswohnungen, mehrere Mehrfamilienhäuser oder eine Mischung aus beidem - steht vor einer anderen Aufgabe als bei einem Einzelverkauf. Die zentrale Frage lautet: Bündelung an einen Käufer oder Vergabe an mehrere? RIEGEL Immobilien begleitet Eigentümer und Erbengemeinschaften bei dieser Entscheidung, mit strukturierter Datenaufbereitung über alle Objekte hinweg und mit der Diskretion, die ein Paketverkauf gegenüber Mietern, Hausverwaltungen und dem Markt braucht. Mit Standorten in Speyer und Ludwigshafen sind wir seit über 20 Jahren in der Metropolregion Rhein-Neckar aktiv und bundesweit vernetzt.
Warum RIEGEL
Bündelung oder Einzelvergabe - eine Systementscheidung
Ob sich ein Portfolio als Gesamtpaket, in Teilpaketen oder Objekt für Objekt am besten vermarkten lässt, hängt von Lage, Objektmix und Käufergruppe ab. Wir prüfen beide Wege parallel und richten die Strategie an diesen Kriterien aus - nicht daran, was sich am einfachsten organisieren lässt.
Strukturierte Datenaufbereitung für mehrere Objekte
Ein Portfolio aus mehreren Wohnobjekten braucht eine Datenbasis, die Mietverträge, Flächen, Instandhaltungsstand und Cashflows objektübergreifend vergleichbar macht. Wir bringen die Unterlagen zu jedem Objekt in eine einheitliche Struktur, damit Kaufinteressenten das Gesamtpaket schnell und belastbar prüfen können.
Diskretion beim Portfolioverkauf
Der Verkauf mehrerer Objekte zieht schnell Aufmerksamkeit auf sich - bei Mietern, Hausverwaltungen und am Markt. Wir vermarkten Wohnportfolios auf Wunsch off-market über unseren Interessentenkreis und steuern, wer welche Informationen zu welchem Zeitpunkt erhält.
Zugang zu Portfolio-Käufern
Für ein Paket aus mehreren Wohnobjekten braucht es Käufer, die ein größeres Volumen auf einmal abbilden können. Wir erreichen sie über unser Investoren-, Banken- und Gutachter-Netzwerk sowie über unsere Datenbank mit mehr als 121.000 aktiven Suchaufträgen. Bei größeren Wohnanlagen im Portfolio kann RIEGEL über zwei angeschlossene Investorenfirmen zusätzlich selbst als Käufer auftreten.
Wie sich ein Wohnportfolio bewerten lässt
Ein Wohnportfolio ist wirtschaftlich mehr als die Summe seiner Bestandteile - aber auch nicht automatisch mehr wert. Die Bewertung beginnt objektweise: Jede Wohnung, jedes Mehrfamilienhaus und jede Wohnanlage im Paket wird nach den anerkannten Verfahren der ImmoWertV eingeordnet - Vergleichswertverfahren für Eigentumswohnungen und Reihenobjekte, Ertragswertverfahren für vermietete Mehrfamilienhäuser und Wohnanlagen, ergänzt um Sachwertbetrachtungen bei besonderen Objekten. Als Grundlage dienen unter anderem die Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse, Bodenrichtwerte aus BORIS und Marktdaten von Sprengnetter.
Erst danach kommt die Portfolio-Perspektive hinzu: Wie einheitlich ist der Objektmix, wie hoch ist der Vermietungsstand über alle Einheiten hinweg, wie groß ist der Verwaltungs- und Instandhaltungsaufwand, der mit übernommen wird? Käufer bewerten ein Paket aus zehn ähnlich strukturierten Einheiten anders als eine bunte Mischung aus Altbauwohnung, Neubau-Mehrfamilienhaus und Streubesitzobjekten in verschiedenen Städten. Diese Einordnung entscheidet mit, ob am Ende ein Paketaufschlag für die Bündelung realistisch ist oder ob die addierten Objektwerte die belastbarere Grundlage für den Angebotspreis bleiben.
Bündelung oder Einzelvergabe - die Strategiefrage
Ob sich ein Wohnportfolio als Gesamtpaket an einen Käufer, in mehreren Teilpaketen oder in Einzelvergabe am Markt am besten platzieren lässt, ist keine Formsache, sondern die zentrale strategische Entscheidung am Anfang. Ein Gesamtverkauf reduziert die Zahl der Verhandlungspartner, verkürzt die Abstimmung und ist besonders für institutionelle Käufer, Family Offices und Projektentwickler attraktiv, die ein bestimmtes Anlagevolumen auf einmal platzieren wollen. Der Preis pro Objekt kann dabei jedoch niedriger ausfallen als bei getrennter Vermarktung, weil der Käufer für die gebündelte Abnahme einen Nachlass erwartet und weil weniger Interessenten ein ganzes Paket auf einmal finanzieren können.
Die getrennte Vermarktung erreicht potenziell mehr Käufer pro Objekt - private Kapitalanleger und Eigennutzer, die eine bestimmte Wohnung oder ein bestimmtes Haus suchen - erfordert aber deutlich mehr Aufwand: mehr Einzelbesichtigungen, mehr parallele Verhandlungen, mehr Notartermine, und damit auch eine längere Gesamtlaufzeit als die bei realistischer Preisgestaltung durchschnittlichen rund 14 Wochen pro Objekt. In der Praxis ist häufig ein gestuftes Vorgehen sinnvoll: bestimmte Objekte oder Teilpakete gehen zuerst an institutionelle Interessenten, der Rest wird nach und nach am Markt platziert. Diese Aufteilung legen wir erst fest, wenn Lage, Zustand und Nachfragesituation jedes Objekts geklärt sind, und begleiten anschließend beide Vermarktungswege parallel - mit wöchentlichem Reporting über den Stand in jedem Teilbereich.
Datenraum, Reihenfolge und Diskretion bei mehreren Objekten
Sobald mehr als ein Objekt zum Verkauf steht, wird die Unterlagenlage schnell unübersichtlich: unterschiedliche Mietverträge, Grundbuchstände, Teilungserklärungen, Energieausweise, Instandhaltungsrückstände und Wohnflächenberechnungen für jedes Haus und jede Wohnung im Paket. Für eine belastbare Kaufentscheidung müssen diese Angaben objektübergreifend in eine einheitliche, vergleichbare Struktur gebracht werden - eine Übersicht, die für jedes Objekt Fläche, Miete, Vermietungsstand, Baujahr und offene Punkte auf einen Blick zeigt, ergänzt durch die vollständigen Unterlagen im Hintergrund. Erst diese Struktur erlaubt es einem Investor, ein Paket aus mehreren Objekten in vertretbarer Zeit zu prüfen, statt sich durch zahlreiche getrennte Aktenordner zu arbeiten.
Diskretion hat bei Portfolioverkäufen ein eigenes Gewicht: Ein Paket aus mehreren Wohnobjekten betrifft in der Regel auch mehrere Mieter, mehrere Hausverwaltungen und häufig mehrere Standorte - eine öffentliche Vermarktung kann frühzeitig Unruhe erzeugen, bevor überhaupt ein Käufer feststeht. 000 aktiven Suchaufträgen, in der sich Kaufinteressenten für größere Volumina gezielt identifizieren lassen, ohne dass Adressen oder Objektdetails öffentlich sichtbar werden müssen. Wer welche Information zu welchem Zeitpunkt erhält, steuern wir bewusst und in Abstimmung mit Ihnen.
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Der Hausverkauf mit RIEGEL Immobilien Speyer war dank Frau Redmann ein voller Erfolg! Ihr außergewöhnliches Engagement und ihre hervorragende Organisation haben den gesamten Verkaufsprozess reibungslos gemacht.
Wir haben unsere Wohnung sehr schnell verkaufen können. Die Betreuung war von Anfang an sehr freundlich, kompetent.
Wir vermarkten
Häufige Fragen von Eigentümern
Sollte ich mein Wohnportfolio als Gesamtpaket oder einzeln verkaufen?
Das lässt sich nicht pauschal beantworten und hängt vom Objektmix, der Lage und der Finanzierbarkeit für Käufer ab. Ein Gesamtverkauf ist schneller organisiert und für institutionelle Käufer attraktiv, erzielt aber häufig einen niedrigeren Preis pro Objekt, weil der Käufer für die gebündelte Abnahme einen Nachlass erwartet. Die getrennte Vermarktung erreicht mehr Käufer pro Objekt, dauert aber insgesamt länger. Wir ordnen zunächst jedes Objekt für sich ein und leiten die Strategie erst daraus ab, teilweise auch als Mischung aus beiden Wegen.
Wie wird ein Portfolio aus mehreren, sehr unterschiedlichen Wohnobjekten bewertet?
Jedes Objekt wird zunächst für sich nach ImmoWertV bewertet - Vergleichswertverfahren für Eigentumswohnungen, Ertragswertverfahren für vermietete Mehrfamilienhäuser, ergänzt um Sachwertbetrachtungen, wo passend. Grundlage sind die Daten der Gutachterausschüsse, Bodenrichtwerte aus BORIS und Marktdaten von Sprengnetter. Die addierten Werte aller Objekte bilden die Basis. Ob am Markt ein Aufschlag für die Bündelung oder ein Abschlag für den heterogenen Objektmix realistisch ist, entscheidet sich erst in der zweiten Betrachtung.
Wie lange dauert der Verkauf eines Wohnportfolios?
Bei realistischer Preisgestaltung liegt die durchschnittliche Vermarktungsdauer für ein einzelnes Wohnobjekt bei rund 14 Wochen bis zum notariellen Kaufvertrag. Bei mehreren Objekten im Paket hängt die Gesamtlaufzeit davon ab, ob ein Käufer das gesamte Portfolio auf einmal übernimmt oder ob Objekte einzeln beziehungsweise in Teilpaketen verkauft werden - im zweiten Fall verlängert sich der Gesamtprozess entsprechend der Anzahl paralleler Verkaufsvorgänge.
Wie bleibt ein Portfolioverkauf diskret, wenn mehrere Mieter und Verwaltungen betroffen sind?
Wir vermarkten Wohnportfolios auf Wunsch off-market: über unser Investoren-, Banken- und Gutachter-Netzwerk sowie über unsere Datenbank mit mehr als 121.000 aktiven Suchaufträgen, aus der sich passende Kaufinteressenten gezielt ansprechen lassen, ohne dass das Portfolio öffentlich inseriert wird. Objektadressen und Detailunterlagen werden erst nach Prüfung der Ernsthaftigkeit eines Interessenten offengelegt. So lässt sich verhindern, dass Mieter oder Hausverwaltungen von einem geplanten Verkauf erfahren, bevor überhaupt ein Käufer feststeht.
Welche Käufer interessieren sich für ganze Wohnportfolios?
Für gebündelte Pakete aus mehreren Wohnobjekten kommen vor allem Käufer mit größerem Anlagevolumen in Frage: private Investoren, die ihr Kapital in einem Schritt platzieren wollen, Family Offices, institutionelle Anleger und Projektentwickler, für die einzelne Objekte zu klein wären, ein Gesamtvolumen aber ein sinnvolles Investment darstellt. Ausschlaggebend ist dabei weniger die Anzahl der Objekte als das Gesamtvolumen und die Homogenität des Pakets - ein einheitlich strukturiertes Paket aus vermieteten Mehrfamilienhäusern lässt sich leichter an einen einzigen Käufer vermitteln als eine bunte Mischung aus Eigentumswohnungen, Reihenobjekten und Wohnanlagen in unterschiedlichen Städten. Bei größeren Wohnanlagen im Portfolio kann über die beiden an RIEGEL angeschlossenen Investorenfirmen zusätzlich ein direkter Ankauf für den eigenen Bestand oder zur Entwicklung in Frage kommen.
Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf mehrerer Objekte auf einmal?
Für jedes Objekt im Portfolio braucht es dieselben Grundlagen wie bei einem Einzelverkauf: Grundbuchauszug, Energieausweis, bei Eigentumswohnungen zusätzlich Teilungserklärung und WEG-Unterlagen, bei vermieteten Objekten die Mietverträge und eine Übersicht der Mieteinnahmen. Der Unterschied liegt in der Aufbereitung: Für ein Portfolio bündeln wir diese Angaben objektübergreifend in einer einheitlichen Übersicht, damit Kaufinteressenten das Gesamtpaket in vertretbarer Zeit vergleichen und prüfen können.
Für unsere Investoren, Family Offices und Projektentwickler suchen wir laufend Wohnportfolios und Pakete aus mehreren Wohnobjekten jeder Größenordnung in der Metropolregion Rhein-Neckar und bundesweit.
Häufig können wir passende Kaufinteressenten schon vor der öffentlichen Vermarktung ansprechen — sprechen Sie uns unverbindlich an.