Aus der Wohnanlage wird die Kapitalanlage.
RIEGEL – Die Experten für Wohnanlagen
Wohnanlagen unterscheiden sich von einem einzelnen Mehrfamilienhaus vor allem durch ihre Struktur: mehrere Gebäude, oft unterschiedliche Baujahre und Bauabschnitte, teilweise bereits in Eigentumswohnungen aufgeteilt, teilweise noch als geschlossener Mietwohnungsbestand gehalten. Für Eigentümer stellt sich damit eine Frage, die es bei einer einzelnen Immobilie so nicht gibt: Verkauf im Ganzen an einen Käufer, oder Aufteilung in einzelne Einheiten mit Verkauf über einen längeren Zeitraum. Von unseren Standorten in Speyer und Ludwigshafen aus begleiten wir beide Wege – mit Bewertung nach ImmoWertV, einem Netzwerk aus privaten und institutionellen Käufern sowie der Möglichkeit, dass eine der beiden mit uns verbundenen Investorenfirmen selbst als Direktkäufer auftritt.
Warum RIEGEL
Direktankauf durch zwei Investorenfirmen
Neben dem freien Markt zählen zwei mit uns verbundene Investorenfirmen zu unserem Netzwerk, die aktiv Wohnanlagen für den eigenen Bestand oder zur Weiterentwicklung ankaufen. Für Ihre Anlage steht damit neben privaten und institutionellen Interessenten ein zusätzlicher, unmittelbar handlungsfähiger Käuferkreis zur Verfügung.
Netzwerk institutioneller Käufer
Ein größerer Wohnkomplex spricht andere Käufergruppen an als eine einzelne Eigentumswohnung. Über unser Netzwerk erreichen wir private Investoren, Family Offices, institutionelle Anleger und Projektentwickler, die gezielt nach Objekten dieser Größenordnung suchen.
Bewertung nach ImmoWertV
Die Wertermittlung von Wohnanlagen mit mehreren Gebäuden, Bauabschnitten und Einheiten stützen wir auf Vergleichswert-, Sachwert- und Ertragswertverfahren nach ImmoWertV, ergänzt durch Daten der Gutachterausschüsse, BORIS und Sprengnetter.
121.000+ Suchaufträge in der Datenbank
Über 121.000 aktive Suchaufträge in unserer Interessenten-Datenbank ermöglichen häufig eine erste, diskrete Ansprache passender Käufer vor einer öffentlichen Vermarktung. Während des Verkaufsprozesses erhalten Sie mindestens wöchentlich ein Reporting zum aktuellen Stand.
Globalverkauf oder Aufteilung: die Grundsatzentscheidung bei Wohnanlagen
Bei einer Wohnanlage mit mehreren Gebäuden oder einer größeren Zahl von Einheiten stellt sich vor der Vermarktung eine Frage, die es bei einer einzelnen Immobilie nicht gibt: Verkauf der gesamten Anlage an einen Käufer (Globalverkauf) oder Aufteilung in einzelne Eigentumswohnungen mit sukzessivem Einzelverkauf. Ein Globalverkauf ist in der Regel schneller abzuwickeln, erfordert keine Teilungserklärung und keine WEG-Begründung und spricht gezielt Käufer an, die eine Anlage als Ganzes für den eigenen Bestand oder zur Weiterentwicklung suchen – darunter private Investoren, Family Offices, institutionelle Anleger und die beiden mit uns verbundenen Investorenfirmen, die in diesem Marktsegment aktiv als Direktkäufer auftreten.
Eine Aufteilung in Eigentumswohnungen kann in der Summe einen höheren Erlös ermöglichen, bindet dafür aber deutlich mehr Zeit: notarielle Teilungserklärung, laufende Vermarktung einzelner Einheiten über einen längeren Zeitraum und die Berücksichtigung von Mieterrechten bei bereits vermieteten Wohnungen. Welcher Weg für Ihre Anlage sinnvoll ist, hängt von Zustand, Mieterstruktur, gewünschtem Zeitrahmen und Ihrer persönlichen Kapitalstrategie ab – wir prüfen das gemeinsam mit Ihnen vor Beginn der Vermarktung.
Verwaltungssituation und Bewertung: worauf es bei mehreren Gebäuden ankommt
Wohnanlagen bestehen häufig aus mehreren Bauabschnitten mit unterschiedlichen Baujahren, teils bereits als Wohnungseigentum aufgeteilt, teils noch als geschlossener Mietwohnungsbestand mit einem Eigentümer. Vor der Bewertung klären wir daher zunächst die Verwaltungssituation: Gibt es eine einheitliche Verwaltung für die gesamte Anlage oder mehrere getrennte Verwaltungen je Gebäude beziehungsweise Wirtschaftseinheit? Wie ist die Instandhaltungsrücklage über die einzelnen Gebäude verteilt, und gibt es Sanierungsstau an Dach, Fassade, Technik oder Tiefgarage?
Für die Wertermittlung nach ImmoWertV steht bei vermieteten Objekten meist das Ertragswertverfahren im Vordergrund, gestützt auf eine konsolidierte Mietvertragsübersicht über alle Einheiten. Das Vergleichswertverfahren wird ergänzend herangezogen, sobald einzelne Wohnungen bereits als Eigentum verkauft wurden und Vergleichsdaten der Gutachterausschüsse vorliegen; das Sachwertverfahren dient als Plausibilitätscheck, insbesondere wenn einzelne Gebäude des Bestands aus unterschiedlichen Bauphasen stammen. Eine seriöse Einschätzung setzt in jedem Fall eine persönliche Besichtigung aller relevanten Gebäudeteile voraus – aus Unterlagen und Fotos allein lässt sich der bauliche Zustand einer mehrgebäudigen Anlage nicht zuverlässig beurteilen.
Käufergruppen für Wohnanlagen: von privaten Investoren bis zur institutionellen Anlage
Der Kreis möglicher Käufer für eine Wohnanlage ist breiter als bei einer einzelnen Wohnung oder einem einzelnen Mehrfamilienhaus und reicht von privaten Kapitalanlegern über Family Offices bis zu institutionellen Anlegern. Private Investoren und Investorengemeinschaften suchen häufig Objekte einer bestimmten Größenordnung, um mit einem Erwerb ein diversifiziertes Mietportfolio aufzubauen. Family Offices und institutionelle Anleger, etwa Versicherer oder Wohnungsunternehmen, bevorzugen oft Bestände mit stabilen Mieteinnahmen und einer nachvollziehbaren Verwaltungsstruktur, die sich in ein bestehendes Portfolio einfügen.
Projektentwickler prüfen zusätzlich das Potenzial für Nachverdichtung, energetische Sanierung oder eine spätere Umwandlung in Eigentumswohnungen. Direktankauf durch die beiden mit uns verbundenen Investorenfirmen ist bei dieser Objektart ein besonders relevanter Kanal, da diese aktiv Wohnanlagen für den eigenen Bestand oder zur Entwicklung erwerben. 000 aktiven Suchaufträgen lässt sich diese Vorvermarktung gezielt umsetzen.
Aktuelle Mandate aus dem Wohnsegment
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1.487 m² Grdst., Bauplatz, PV-Anlage, 2 Familienhaus mit 3 Wohnungen, 2 Garagen
Solide kalkulierbare Kapitalanlage: 4 Familienhaus mit ca. 342 m² Wohnfläche
3-Familienhaus mit Garagen–Kapitalanlage- Eigennutzung oder Mehrgenerationenhaus
RIEGEL Immobilien zeichnet sich durch sein kompetentes und zuvorkommendes Personal aus, das stets im Dialog mit seinen Kunden steht.
Wir vermarkten
Häufige Fragen von Eigentümern
Sollten wir unsere Wohnanlage im Ganzen verkaufen oder in Eigentumswohnungen aufteilen?
Das hängt von Zustand, Mieterstruktur und Ihrem gewünschten Zeitrahmen ab. Ein Globalverkauf an einen Käufer – etwa einen institutionellen Anleger, ein Family Office oder eine der beiden mit uns verbundenen Investorenfirmen – ist meist schneller umsetzbar und erfordert keine Teilungserklärung. Eine Aufteilung in einzelne Eigentumswohnungen kann in der Summe einen höheren Erlös bringen, bindet dafür aber deutlich mehr Zeit und rechtlichen Aufwand, etwa durch WEG-Begründung und die Berücksichtigung von Mieterrechten. Wir prüfen beide Wege vor Vermarktungsbeginn gemeinsam mit Ihnen.
Wie wird eine Wohnanlage mit mehreren Gebäuden und unterschiedlichem Zustand bewertet?
Grundlage ist die Bewertung nach ImmoWertV mit Vergleichswert-, Sachwert- und Ertragswertverfahren, gestützt auf Daten der Gutachterausschüsse, BORIS und Sprengnetter. Bei vermieteten Anlagen steht meist das Ertragswertverfahren auf Basis einer konsolidierten Mietvertragsübersicht im Vordergrund. Da einzelne Gebäude einer Anlage oft aus unterschiedlichen Bauphasen stammen und unterschiedlich instand gehalten wurden, ist eine persönliche Besichtigung aller relevanten Gebäudeteile notwendig – eine belastbare Einschätzung allein aus Unterlagen oder Fotos ist bei dieser Objektart nicht möglich.
Wer kommt als Käufer für eine größere Wohnanlage in Frage?
Der Käuferkreis reicht von privaten Investoren und Investorengemeinschaften über Family Offices und institutionelle Anleger bis zu Wohnungsunternehmen und Projektentwicklern, die zusätzlich das Potenzial für Nachverdichtung oder Sanierung prüfen. Ergänzend kommen die beiden mit uns verbundenen Investorenfirmen als Direktkäufer in Frage, die aktiv Wohnanlagen für den eigenen Bestand oder zur Entwicklung ankaufen. Über unsere Datenbank mit mehr als 121.000 aktiven Suchaufträgen sprechen wir passende Käufer häufig gezielt und diskret an, bevor eine öffentliche Vermarktung beginnt.
Kann RIEGEL Immobilien unsere Wohnanlage auch selbst ankaufen?
Ja, das ist bei dieser Objektart ein relevanter Kanal. Zwei mit uns verbundene Investorenfirmen kaufen aktiv Wohnanlagen für den eigenen Bestand oder zur Weiterentwicklung an. Das ist eine Option neben der Vermarktung an private oder institutionelle Käufer über unser Netzwerk – welcher Weg für Sie passt, besprechen wir offen und transparent, bevor eine Entscheidung fällt.
Was passiert mit bestehenden Mietverhältnissen beim Verkauf einer Wohnanlage?
Bestehende Mietverhältnisse laufen bei einem Eigentümerwechsel grundsätzlich unverändert weiter – der Käufer übernimmt die Vermieterposition mit allen laufenden Verträgen. Für den Verkaufsprozess entscheidender ist meist die praktische Seite: eine vollständige, konsolidierte Übersicht aller Mietverträge, Kautionen, Nebenkostenabrechnungen und laufenden Verfahren erleichtert dem Käufer die Prüfung erheblich und wirkt sich auf Tempo und Preis der Vermarktung aus. Rechtliche Detailfragen zu einzelnen Mietverhältnissen, etwa im Zusammenhang mit einer geplanten Umwandlung in Eigentumswohnungen, klären wir nicht selbst – dafür empfehlen wir die Abstimmung mit einem Fachanwalt, da die Antwort von der konkreten Konstellation Ihrer Anlage abhängt.
Wie lange dauert der Verkauf einer Wohnanlage im Vergleich zu einer einzelnen Immobilie?
Die durchschnittliche Vermarktungsdauer von etwa 14 Wochen bis zum notariellen Kaufvertrag ist ein Marktwert, der bei realistischer Preisgestaltung über alle Objektarten hinweg gilt – er steigt nicht automatisch mit der Größe der Anlage. Der Ablauf unterscheidet sich aber: Bei einer Wohnanlage ist der Kreis wirklich kapitalstarker und passender Käufer kleiner als bei einer einzelnen Eigentumswohnung, dafür bringt jede einzelne Anfrage mehr Substanz mit – oft ergänzt um Interesse der beiden mit uns verbundenen Investorenfirmen als Direktkäufer, was die Käuferauswahl beschleunigen kann. Gleichzeitig braucht die Due-Diligence-Phase durch einen größeren Datenraum – Mietvertragsübersichten, Verwalterunterlagen, Bankenabstimmungen der Käuferseite – tendenziell mehr Zeit als bei einer Einzelimmobilie. Beides gleicht sich in der Praxis meist aus; eine verbindliche Garantie für einen bestimmten Zeitraum kann seriös niemand geben.
Wir suchen laufend Wohnanlagen und Wohnportfolios jeder Größenordnung für vorgemerkte private und institutionelle Käufer sowie für die beiden mit uns verbundenen Investorenfirmen – mit und ohne öffentliche Vermarktung.
Häufig können wir passende Kaufinteressenten schon vor der öffentlichen Vermarktung ansprechen — sprechen Sie uns unverbindlich an.