Ruhestand ist kein Stillstand.
RIEGEL – Die Experten für Seniorenresidenzen
Seniorenresidenzen und Einheiten im Betreuten Wohnen bilden eine eigene Assetklasse – näher am klassischen Wohnimmobilienmarkt als an der stark regulierten Pflegeimmobilie. Wer eine solche Immobilie verkaufen möchte, ob als Eigentümer einer einzelnen Servicewohnung, als Erbe eines Anteils oder als Investor einer ganzen Wohnanlage, trifft auf eine Käuferschaft, die zwei Dinge genau prüft: das Betreiberkonzept hinter der Immobilie und die Qualität der zugrunde liegenden Verträge. Beide Faktoren beeinflussen den erzielbaren Preis oft stärker als Lage oder Baujahr allein. RIEGEL Immobilien bewertet und vermarktet Seniorenresidenzen und Betreutes-Wohnen-Einheiten von den Standorten Speyer und Ludwigshafen aus in der Metropolregion Rhein-Neckar – mit über 20 Jahren Markterfahrung, 678 Bewertungen über alle Plattformen und einem Investoren- sowie Banken-/Gutachter-Netzwerk, das gezielt nach dieser Objektart sucht.
Warum RIEGEL
Bewertung nach ImmoWertV
Wir ermitteln den Marktwert von Seniorenresidenzen und einzelnen Betreute-Wohnen-Einheiten nach den anerkannten Verfahren der ImmoWertV – Vergleichswert-, Sachwert- und Ertragswertverfahren – gestützt auf Daten der Gutachterausschüsse, Bodenrichtwerte (BORIS) und Sprengnetter.
Investoren- und Gutachter-Netzwerk
Über unser Investoren- sowie Banken- und Gutachter-Netzwerk sprechen wir gezielt Käufer an, deren Größe und Anlagehorizont zu Ihrer Seniorenresidenz oder Betreute-Wohnen-Einheit passen.
Direktankauf möglich
Für größere Wohnanlagen und ganze Seniorenresidenzen kann RIEGEL Immobilien über zwei angeschlossene Investorenfirmen selbst als Käufer auftreten.
Realistische Vermarktungsdauer
Bei realistischer Preisgestaltung liegt die durchschnittliche Vermarktungsdauer bei rund 14 Wochen. Einzelbesichtigungen statt Massentermine und wöchentliches Reporting halten den Prozess für Sie nachvollziehbar.
Seniorenresidenz oder Pflegeimmobilie: Wo der Unterschied wirklich liegt
Seniorenresidenzen und Einheiten im Betreuten Wohnen werden am Markt häufig mit Pflegeimmobilien verwechselt – rechtlich und wirtschaftlich sind es jedoch zwei unterschiedliche Welten. Eine Pflegeimmobilie ist eine Pflegeeinrichtung im Sinne des SGB XI: Sie unterliegt den Landesheimgesetzen, baulichen Mindeststandards für Pflegeeinrichtungen, Personalvorgaben und Pflegesatzverhandlungen mit den Pflegekassen. Die Erträge hängen damit stark von Sozialversicherungsrecht und Kostenträgern ab.
Eine Seniorenresidenz beziehungsweise eine Wohnung im Betreuten Wohnen ist dagegen in erster Linie eine Wohnimmobilie mit einem zusätzlichen Servicebaustein. Die Bewohner mieten oder kaufen eine eigene, abgeschlossene Wohnung und schließen ergänzend einen Betreuungsvertrag nach dem Wohn- und Betreuungsvertragsgesetz (WBVG) ab – für Grundleistungen wie Notruf, Concierge oder die Vermittlung weiterer Dienste. Ein Pflegegrad ist für den Einzug keine Voraussetzung. Für Eigentümer und Käufer bedeutet das: weniger öffentlich-rechtliche Regulatorik, ein Geschäftsmodell näher am klassischen Wohnungsmarkt und eine Käuferschaft, die anders kalkuliert als bei einer klassischen Pflegeimmobilie.
Betreiberkonzept und Vertragsqualität: Die Substanz hinter dem Preis
Bei Seniorenresidenzen und Betreutes-Wohnen-Einheiten hängt der erzielbare Preis in hohem Maß von der Qualität der zugrunde liegenden Verträge ab – nicht nur von Lage und Ausstattung. Bei einzelnen Wohnungen prüfen Käufer den Betreuungsvertrag nach dem WBVG: Welche Grundleistungen sind in der Servicepauschale enthalten, welche Wahlleistungen werden separat abgerechnet, wie sind Preisanpassungen geregelt, und wie unterscheiden sich die Kündigungsfristen von Miet- und Betreuungsvertrag. Diese Details entscheiden, ob eine Einheit als solide Kapitalanlage oder als Risiko wahrgenommen wird.
Beim Verkauf einer ganzen Residenz oder Wohnanlage rückt der Pachtvertrag mit dem Betreiber in den Vordergrund: Restlaufzeit, Indexierungsklauseln, Instandhaltungspflichten und vor allem die Bonität des Betreibers bestimmen den Ertragswert nach ImmoWertV. Eine Pacht, die deutlich über dem nachhaltig erzielbaren Ertrag liegt, wirkt kurzfristig attraktiv, erhöht aber das Risiko eines Betreiberausfalls und drückt damit den nachhaltigen Wert. Da belastbare Vergleichsverkäufe in dieser Nische selten sind, kombinieren wir bei der Bewertung Vergleichswert-, Sachwert- und Ertragswertverfahren mit den Daten der Gutachterausschüsse, BORIS und Sprengnetter sowie einer persönlichen Besichtigung vor Ort.
Demografischer Wandel und Käufergruppen: Wer in Seniorenresidenzen investiert
Die Zahl älterer Haushalte wächst seit Jahren kontinuierlich, während altersgerechter Wohnraum mit Serviceangebot in vielen Regionen knapp bleibt. Diese demografische Entwicklung trägt die Nachfrage nach Seniorenresidenzen und Betreutem Wohnen strukturell – unabhängig von kurzfristigen Marktschwankungen im übrigen Wohnungsmarkt. Für Eigentümer, die verkaufen möchten, ergeben sich daraus unterschiedliche Käufergruppen mit unterschiedlichen Erwartungen.
Bei einzelnen Einheiten sind das häufig private Kapitalanleger, die auf stabile Nachfrage aus einer alternden Bevölkerung setzen, sowie Eigennutzer, die für sich selbst oder Angehörige eine Wohnung mit Serviceoption sichern möchten. Für diese Gruppe sprechen wir zusätzlich passende Interessenten aus unserer Datenbank mit über 121.000 aktiven Suchaufträgen an. Bei ganzen Residenzen und Wohnanlagen treten am Markt vor allem institutionelle Investoren, Family Offices, Projektentwickler und teilweise die Betreiber selbst als Käufer auf, etwa im Rahmen von Sale-and-Leaseback-Modellen. Für diese Größenordnung sprechen wir gezielt unser Investoren- sowie Banken-/Gutachter-Netzwerk an; für größere Objekte kann RIEGEL Immobilien über zwei angeschlossene Investorenfirmen zudem selbst als Käufer auftreten.
Aktuelle Mandate
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Wir haben unsere Wohnung sehr schnell verkaufen können. Die Betreuung war von Anfang an sehr freundlich, kompetent.
Der Hausverkauf mit RIEGEL Immobilien Speyer war dank Frau Redmann ein voller Erfolg! Ihr außergewöhnliches Engagement und ihre hervorragende Organisation haben den gesamten Verkaufsprozess reibungslos gemacht.
Wir vermarkten
Häufige Fragen von Eigentümern
Was unterscheidet eine Seniorenresidenz oder eine Einheit im Betreuten Wohnen rechtlich von einer Pflegeimmobilie?
Eine Pflegeimmobilie ist eine Pflegeeinrichtung nach SGB XI mit Landesheimgesetzen, baulichen Mindeststandards und Pflegesatzverhandlungen mit den Pflegekassen. Eine Seniorenresidenz oder eine Wohnung im Betreuten Wohnen ist dagegen im Kern eine Wohnimmobilie: Die Bewohner mieten oder kaufen eine eigene Wohnung und schließen ergänzend einen Betreuungsvertrag nach dem WBVG für Grundleistungen wie Notruf oder Concierge ab. Ein Pflegegrad ist keine Voraussetzung für den Einzug. Für Sie als Verkäufer bedeutet das weniger Regulatorik und eine andere Käuferlogik als bei einer Pflegeimmobilie.
Wie wird eine einzelne Wohnung im Betreuten Wohnen bewertet, wenn es kaum Vergleichsverkäufe gibt?
Da solche Einheiten seltener gehandelt werden als klassische Eigentumswohnungen, kombinieren wir das Vergleichswertverfahren je nach Objekt mit dem Sachwert- oder Ertragswertverfahren nach ImmoWertV – gestützt auf Daten der Gutachterausschüsse, Bodenrichtwerte (BORIS) und Sprengnetter. Zusätzlich fließen die Konditionen des Betreuungsvertrags in die Einschätzung ein, da sie die Attraktivität für Käufer direkt beeinflussen. Eine persönliche Besichtigung ist dafür Voraussetzung.
Worauf sollte ich beim Betreuungs- oder Pachtvertrag achten, bevor ich verkaufe?
Bei einzelnen Einheiten prüfen Käufer vor allem Servicepauschale, Preisanpassungsklauseln und das Zusammenspiel der Kündigungsfristen von Miet- und Betreuungsvertrag. Bei einer ganzen Residenz oder Wohnanlage stehen Restlaufzeit und Indexierung des Pachtvertrags sowie die Bonität des Betreibers im Vordergrund – eine Pacht deutlich über dem nachhaltig erzielbaren Ertrag erhöht das Ausfallrisiko und drückt den Verkehrswert. Wir sichten diese Unterlagen vor der Preisfindung.
Wer kauft Seniorenresidenzen oder einzelne Einheiten im Betreuten Wohnen – privat oder institutionell?
Das hängt von der Größe ab. Einzelne Wohnungen kaufen überwiegend private Kapitalanleger und Eigennutzer. Ganze Residenzen und Wohnanlagen gehen eher an institutionelle Investoren, Family Offices, Projektentwickler oder Betreiber selbst, häufig im Rahmen von Sale-and-Leaseback-Strukturen. Wir ordnen Ihr Objekt der passenden Gruppe zu und sprechen sie über unser Investoren- sowie Banken-/Gutachter-Netzwerk gezielt an.
Wie lange dauert der Verkauf einer Seniorenresidenz oder einer Wohnung im Betreuten Wohnen?
Bei realistischer Preisgestaltung liegt die durchschnittliche Vermarktungsdauer bei rund 14 Wochen bis zum notariellen Kaufvertrag. Entscheidend ist eine sorgfältig vorbereitete Betreuungs- beziehungsweise Pachtvertragsunterlage, da qualifizierte Käufer diese vor der Kaufentscheidung genau prüfen. Wir führen Einzelbesichtigungen durch und informieren Sie wöchentlich über den Stand der Vermarktung.
Kann RIEGEL Immobilien eine Seniorenresidenz oder größere Wohnanlage auch direkt ankaufen?
Für größere Objekte ist das möglich: Über zwei angeschlossene Investorenfirmen kann RIEGEL Immobilien Wohnanlagen und größere Seniorenresidenzen direkt ankaufen. Für kleinere Einheiten oder wenn ein Direktankauf nicht passt, vermitteln wir über unser Investoren- sowie Banken-/Gutachter-Netzwerk.
Wir suchen laufend Seniorenresidenzen, Einheiten im Betreuten Wohnen, Wohnstifte und ganze Wohnanlagen für vorgemerkte Interessenten aus unserem Investoren- und Banken-/Gutachter-Netzwerk – in der Metropolregion Rhein-Neckar, mit Sitz in Speyer und Ludwigshafen.
Häufig können wir passende Kaufinteressenten schon vor der öffentlichen Vermarktung ansprechen — sprechen Sie uns unverbindlich an.