Bündeln schlägt Verzetteln.
RIEGEL – Die Experten für Gewerbeportfolios
Ein Gewerbeportfolio ist mehr als die Summe seiner Adressen: mehrere Objekte, oft unterschiedliche Nutzungsarten, unterschiedliche Mietverträge und Restlaufzeiten – und ein Käuferkreis, der sich von dem für ein Einzelobjekt deutlich unterscheidet. Wer ein solches Paket veräußern will, braucht einen Prozess, der Vertraulichkeit sichert, jedes Objekt einzeln bewertet und gleichzeitig den Gesamtwert des Pakets im Blick behält. Genau darauf ist RIEGEL Immobilien spezialisiert – von der anonymisierten Erstansprache bis zum gestuften Zugriff auf den Datenraum.
Warum RIEGEL
Strukturierter Prozess
Teaser ohne Adressen, Vertraulichkeitsvereinbarung, gestufter Datenraumzugriff – wir steuern die Informationstiefe für jeden Interessentenkreis bewusst, statt alle Unterlagen von Anfang an offen zu legen.
Bewertung je Objekt, nicht über einen Kamm
Jedes Objekt im Paket wird einzeln nach ImmoWertV bewertet – Ertragswert, Sachwert oder Vergleichswert je nach Nutzungsart – bevor wir die Paketlogik und einen möglichen Auf- oder Abschlag mit Ihnen besprechen.
Passender Käuferkreis statt Streuverlust
Institutionelle Anleger, Family Offices, Projektentwickler und private Investoren bewerten ein Portfolio unterschiedlich – wir sprechen aus unserem Netzwerk gezielt die Kreise an, deren Ankaufsprofil zum Objektmix passt.
Vertraulichkeit bis zum Notartermin
Mieter, Wettbewerber und die breite Öffentlichkeit erfahren nichts von der Vermarktung, solange Sie das nicht wünschen – die Diskretion bleibt über den gesamten Prozess bis zum Notartermin gewahrt.
Bewertung: jedes Objekt einzeln, das Paket als Ganzes
Bei einem Gewerbeportfolio wird zunächst jedes einzelne Objekt für sich bewertet – ein Bürogebäude nach anderen Maßstäben als eine Lagerhalle oder eine Einzelhandelsfläche. Je nach Objektart kommen die Verfahren der ImmoWertV zum Einsatz: bei vermieteten Büro- und Geschäftshäusern in der Regel das Ertragswertverfahren auf Basis der tatsächlichen Mieterträge, Restlaufzeiten und Lage, bei Logistik- und Produktionshallen häufig eine Kombination aus Sach- und Ertragswertverfahren, bei Grundstücksanteilen der Vergleichswert über Bodenrichtwerte (BORIS) und Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse. Ergänzend fließen Marktdaten von Sprengnetter sowie die Einschätzung aus der laufenden Vermarktung vergleichbarer Objekte ein.
Die Summe der Einzelwerte ist jedoch nicht automatisch der Paketpreis. Institutionelle Käufer, die mit einem Erwerb mehrere Objekte gleichzeitig in ihr Portfolio aufnehmen, bewerten häufig auch den Aufwand: eine Transaktion statt vieler einzelner Due-Diligence-Prozesse, ein Notartermin statt mehrerer. Das kann sich in beide Richtungen auswirken – als Paketprämie, wenn die Objekte zueinander passen, oder als Paketabschlag, wenn schwächere Objekte die stärkeren im Paket ausbremsen. Wir legen deshalb vor der Vermarktung offen dar, wie sich der Objektmix auf den erzielbaren Gesamtpreis auswirkt, und besprechen mit Ihnen, ob eine Aufteilung des Pakets oder ein Verkauf aus einer Hand die realistischere Strategie ist.
Der Prozess: Teaser, Vertraulichkeit, Datenraum
Ein Portfolioverkauf beginnt nicht mit einem offenen Exposé, sondern mit einem anonymisierten Teaser: Objektanzahl, Nutzungsarten, aggregierte Kennzahlen zu Flächen und Mieterträgen, grobe Lage-Cluster – ohne Adressen, ohne Mieternamen, ohne Rückschluss auf einzelne Standorte. So kann eine erste Vorauswahl passender Käufer erfolgen, ohne dass Mieter, Wettbewerber oder die breite Öffentlichkeit von der Verkaufsabsicht erfahren. Das ist bei Gewerbeobjekten oft wichtiger als bei einer einzelnen Wohnimmobilie, weil Unsicherheit bei Mietern zu Kündigungen oder Nachverhandlungen führen kann, bevor der Verkauf überhaupt abgeschlossen ist.
Erst nach Interessenbekundung und einer Vertraulichkeitsvereinbarung erhalten geprüfte Interessenten Zugang zu weiteren Informationen – gestuft und nachvollziehbar. In einer ersten Stufe folgen Grunddaten je Objekt wie Baujahr, Flächen und Lage, in einer zweiten Stufe Mietverträge, Nebenkostenabrechnungen, Energieausweise und Hinweise auf Instandhaltungsstau, in der finalen Stufe für den engeren Bieterkreis Grundbuchauszüge, Bauunterlagen und technische Gutachten im Datenraum. Diese Struktur schützt sowohl Ihre Vertraulichkeit als Verkäufer als auch die Verhandlungsposition, weil nicht jeder Interessent von Anfang an die vollständige Informationstiefe erhält. Über den Fortschritt – Teaser-Rückläufe, unterschriebene Vertraulichkeitsvereinbarungen, Datenraumzugriffe – informieren wir Sie wöchentlich.
Der passende Käuferkreis für ein Gewerbepaket
Wer ein einzelnes Ladengeschäft kauft, unterscheidet sich von demjenigen, der ein Paket aus mehreren Gewerbeobjekten erwirbt. Für Portfolios kommen typischerweise institutionelle Anleger in Frage, die Diversifikation über mehrere Standorte oder Nutzungsarten in einer Transaktion suchen, Family Offices mit langfristigem Anlagehorizont und Interesse an stabilen Mieterträgen, Projektentwickler, die einzelne Objekte im Paket für eine Umnutzung oder Nachverdichtung im Blick haben, sowie private Investoren, die ein kleineres Paket als Einstieg in den gewerblichen Bestand nutzen möchten. Jede dieser Gruppen bewertet ein Portfolio anders – der eine sucht laufenden Ertrag, der andere Entwicklungspotenzial in einzelnen Objekten.
Wir sprechen aus unserem Netzwerk aus privaten Investoren, Family Offices, institutionellen Anlegern und Projektentwicklern gezielt die Interessenten an, deren Ankaufsprofil zum konkreten Objektmix passt, und gleichen dies mit den mehr als 121.000 aktiven Suchaufträgen in unserer Datenbank ab. Ergänzend prüfen unsere beiden angeschlossenen Investorenfirmen im Einzelfall einen Direktankauf, wenn das Portfolio zu deren eigenem Bestands- oder Entwicklungsprofil passt – eine mögliche Option neben der Vermarktung an Dritte, kein Automatismus. Über unser Banken- und Gutachter-Netzwerk lässt sich zudem frühzeitig einschätzen, ob die Finanzierungsseite bei größeren Käufern tragfähig ist.
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Der Hausverkauf mit RIEGEL Immobilien Speyer war dank Frau Redmann ein voller Erfolg! Ihr außergewöhnliches Engagement und ihre hervorragende Organisation haben den gesamten Verkaufsprozess reibungslos gemacht.
Wir haben unsere Wohnung sehr schnell verkaufen können. Die Betreuung war von Anfang an sehr freundlich, kompetent.
Wir vermarkten
Häufige Fragen von Eigentümern
Muss ich das gesamte Portfolio zusammen verkaufen oder auch einzelne Objekte separat anbieten?
Beides ist möglich und hängt vom Objektmix ab. Manche Käufer wollen ausschließlich das komplette Paket, andere sind nur an einzelnen Objekten interessiert. Wir besprechen vor der Vermarktung, ob ein Verkauf aus einer Hand realistischer ist oder ob eine Aufteilung in mehrere kleinere Pakete beziehungsweise Einzelverkäufe den höheren Gesamterlös bringt, und passen Teaser sowie Käuferansprache entsprechend an.
Wie wird der Wert eines Gewerbeportfolios ermittelt – Summe der Einzelwerte oder ein eigener Paketwert?
Zunächst wird jedes Objekt einzeln nach ImmoWertV bewertet, je nach Nutzungsart über das Ertragswert-, Sachwert- oder Vergleichswertverfahren, gestützt auf Daten der Gutachterausschüsse, BORIS und Sprengnetter. Die Summe der Einzelwerte ist der Ausgangspunkt. Ob der Markt darauf einen Paketaufschlag oder -abschlag anwendet, hängt vom Käuferinteresse ab – das besprechen wir transparent mit Ihnen, bevor der Angebotspreis feststeht.
Wie bleibt die Vertraulichkeit gewahrt, wenn Mieter oder Wettbewerber von der Vermarktung nichts wissen sollen?
Die erste Ansprache erfolgt über einen anonymisierten Teaser ohne Adressen, Mieternamen oder eindeutige Standortangaben. Erst nach einer unterschriebenen Vertraulichkeitsvereinbarung erhalten geprüfte Interessenten weitergehende Unterlagen, gestuft im Datenraum. So erfahren Mieter und Wettbewerber erst dann von der Vermarktung, wenn Sie es wünschen, und der Verkaufsprozess wird nicht durch Unsicherheit bei bestehenden Mietverhältnissen belastet.
Wer bekommt Zugang zum Datenraum und wann?
Zugang erhalten nur Interessenten, die zuvor eine Vertraulichkeitsvereinbarung unterschrieben haben. Der Zugriff erfolgt gestuft: zunächst Grunddaten je Objekt, dann Mietverträge, Nebenkostenabrechnungen und Energieausweise, im engeren Bieterkreis schließlich Grundbuchauszüge, Bauunterlagen und technische Gutachten. Über jede Zugriffsstufe und jedes neue Interesse informieren wir Sie im Rahmen unseres wöchentlichen Reportings.
Wie lange dauert die Vermarktung eines Gewerbeportfolios im Vergleich zu einem Einzelobjekt?
Bei realistischer Preisgestaltung liegt die durchschnittliche Vermarktungsdauer über unsere Objekte hinweg bei rund 14 Wochen. Ein Portfolio mit mehreren Objekten und einem kleineren, spezialisierten Käuferkreis kann länger dauern als ein einzelnes Objekt, insbesondere wenn die Due Diligence auf Käuferseite mehrere Standorte gleichzeitig umfasst. Ein sauber vorbereiteter Datenraum verkürzt diese Prüfphase deutlich.
Welche Käufer kommen für ein Portfolio aus unterschiedlichen Objektarten in Frage?
Für gemischte Portfolios – etwa aus Büro-, Einzelhandels- und Lagerflächen – kommen vor allem institutionelle Anleger und Family Offices in Frage, die Diversifikation über eine Transaktion suchen, außerdem Projektentwickler mit Interesse an einzelnen Objekten für eine Umnutzung. Wir gleichen den konkreten Objektmix mit den Ankaufsprofilen aus unserem Netzwerk ab, statt das Paket ungefiltert an den gesamten Markt zu geben.
Für unser Netzwerk aus institutionellen Anlegern, Family Offices, Projektentwicklern und privaten Investoren suchen wir laufend Gewerbeportfolios jeder Größenordnung – von kleineren Paketen bis zu größeren Objektbündeln, in der Metropolregion Rhein-Neckar und bundesweit.
Häufig können wir passende Kaufinteressenten schon vor der öffentlichen Vermarktung ansprechen — sprechen Sie uns unverbindlich an.