Leerstand kostet. Laufzeit zahlt.
RIEGEL – Die Experten für Bürogebäude
Bürogebäude verkaufen sich nicht wie Wohnimmobilien: Der Wert entsteht durch Mietverträge, nicht durch Wohngefühl. Vermietungsstand, Restlaufzeiten der Mietverträge, Lagequalität und die Flexibilität der Grundrisse entscheiden darüber, welchen Preis Investoren tatsächlich zahlen. Wer sein Bürogebäude in der Metropolregion Rhein-Neckar oder bundesweit verkaufen möchte, braucht eine Bewertung, die diese Faktoren korrekt einordnet, und eine Vermarktung, die die passenden Käufergruppen erreicht. Als ImmoScout24-Goldpartner mit über 20 Jahren Markterfahrung, einem Netzwerk privater Investoren und einem eingespielten Banken- und Gutachter-Netzwerk begleiten wir diesen Prozess von der Wertermittlung bis zum Notartermin.
Warum RIEGEL
Bewertung nach Ertragswertverfahren
Wir ermitteln den Marktwert Ihres Bürogebäudes nach ImmoWertV – Vergleichswert-, Sachwert- und vor allem Ertragswertverfahren, gestützt auf Daten der Gutachterausschüsse, BORIS und Sprengnetter sowie die persönliche Objektbesichtigung.
Netzwerk, das Bürolagen kennt
Unser Netzwerk privater Investoren sucht gezielt Büroimmobilien mit unterschiedlichen Risikoprofilen – von voll vermieteten Bestandsobjekten bis zu Gebäuden mit Umnutzungspotenzial. Ergänzt wird es durch unser Banken- und Gutachter-Netzwerk für Finanzierungs- und Wertfragen. Aufgebaut haben wir das über mehr als 20 Jahre am Markt und ein Team mit über 40 Jahren gemeinsamer Immobilienerfahrung.
121.000+ Suchaufträge, oft vor Marktstart
Über 121.000 aktive Suchaufträge in unserer Datenbank ermöglichen es häufig, ein Bürogebäude gezielt an passende Käufer zu vermitteln, bevor es öffentlich am Markt erscheint.
Direktankauf durch angeschlossene Investorenfirmen
Für größere Objekte können zwei mit RIEGEL Immobilien verbundene Investorenfirmen selbst als Käufer auftreten – für den eigenen Bestand oder zur Weiterentwicklung des Gebäudes.
Vermietungsstand und Mietvertragslaufzeiten: der eigentliche Preistreiber
Bei einem Bürogebäude fragt kein Käufer zuerst nach der Wohnfläche, sondern nach dem Mietvertrag. Die Bewertung erfolgt nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) überwiegend über das Ertragswertverfahren: Die nachhaltig erzielbare Miete, kapitalisiert über einen objektspezifischen Zinssatz, bildet die Grundlage des Marktwerts. Entscheidend ist dabei nicht nur die Höhe der aktuellen Miete, sondern deren Verlässlichkeit. Ein Bürogebäude mit einem bonitätsstarken Mieter und einer Restlaufzeit von zehn Jahren wird von Investoren anders bepreist als ein baugleiches Objekt mit einem in zwölf Monaten auslaufenden Vertrag – selbst wenn die aktuelle Jahresmiete identisch ist.
Auch die Mieterstruktur zählt: Ein Gebäude mit mehreren kleineren Mietverhältnissen streut das Ausfallrisiko anders als ein Single-Tenant-Objekt, das vollständig von einem Unternehmen abhängt. Käufer prüfen deshalb Mietvertragslisten, Indexierungsklauseln, Nebenkostenregelungen und Optionsrechte mit derselben Sorgfalt wie den Zustand des Gebäudes selbst. Wer diese Faktoren vor dem Verkauf transparent aufbereitet, verschafft sich in der Preisverhandlung eine deutlich bessere Ausgangsposition, als wer sie erst auf Nachfrage offenlegt.
Lagequalität und Flächenflexibilität: was ein Bürogebäude vermietbar hält
Lage bleibt bei Büroimmobilien ein entscheidender Wertfaktor – allerdings hat sich der Maßstab verändert. Nicht mehr jede Innenstadtlage punktet automatisch, seit hybrides Arbeiten den Flächenbedarf vieler Unternehmen reduziert hat. Gefragt sind heute Standorte mit guter Anbindung an den öffentlichen Verkehr, ausreichend Parkraum, Nähe zu Gastronomie und Nahversorgung sowie ein Umfeld, das Mitarbeiter tatsächlich ins Büro zieht. Parallel dazu gewinnt die innere Flexibilität der Flächen an Bedeutung: Grundrisse, die sich ohne großen Aufwand in kleinere Einheiten teilen oder zu größeren Flächen zusammenlegen lassen, erschließen ein breiteres Mieterspektrum und verringern das Leerstandsrisiko bei Mieterwechseln.
Auch technische Ausstattung wie Doppelboden, ausreichende Deckenhöhen, moderne Lüftungstechnik und eine belastbare Anbindung an Glasfaser oder Datennetze beeinflussen, wie einfach sich eine Fläche an wechselnde Mieteranforderungen anpassen lässt. Diese Anpassungsfähigkeit entscheidet in der Praxis darüber, ob ein Bürogebäude nach dem Auszug eines Mieters zügig wieder vermietet werden kann oder monatelang leer steht. Bei der Wertermittlung fließen diese Merkmale sowohl in den Vergleichswert – etwa über Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse und Bodenrichtwerte nach BORIS – als auch in die Einschätzung der nachhaltig erzielbaren Miete im Ertragswertverfahren ein.
Umnutzungspotenzial: warum diese Frage heute zum Pflichtthema wird
Der Strukturwandel im Büromarkt ist längst kein Randthema mehr. Homeoffice-Regelungen und veränderte Arbeitsmodelle haben den Flächenbedarf vieler Unternehmen dauerhaft verändert, während gleichzeitig in bestimmten Lagen weiterhin Wohnraum, Ärztehäuser oder Pflegeeinrichtungen gesucht werden. Für Eigentümer älterer oder in schwächerer Lage befindlicher Bürogebäude lohnt sich deshalb die Prüfung, ob eine Umnutzung möglich ist – und wie sich das auf den Marktwert auswirkt. Entscheidend sind dabei bauliche Faktoren wie die Gebäudetiefe, die Lage von Steigschächten und Sanitärkernen, die Deckenhöhe, der Brandschutz sowie die planungsrechtliche Zulässigkeit der neuen Nutzung.
Ein Gebäude mit tiefen, fensterfernen Grundrissen lässt sich beispielsweise deutlich schwerer zu Wohnraum umbauen als ein schmaler RIEGEL mit durchgehender Belichtung. Für Käufer mit Bestandsstrategie – etwa Projektentwickler oder institutionell orientierte Investoren – ist das Umnutzungspotenzial oft ein eigenständiges Wertargument, unabhängig vom aktuellen Mietertrag. Eine realistische Einschätzung, ob und zu welchen Kosten eine Umnutzung tragfähig ist, gehört deshalb heute zu jeder fundierten Verkaufsvorbereitung eines Bürogebäudes.
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Der Hausverkauf mit RIEGEL Immobilien Speyer war dank Frau Redmann ein voller Erfolg! Ihr außergewöhnliches Engagement und ihre hervorragende Organisation haben den gesamten Verkaufsprozess reibungslos gemacht.
Wir vermarkten
Häufige Fragen von Eigentümern
Wie wird ein Bürogebäude bewertet, das teilweise leer steht?
Bei teilvermieteten Bürogebäuden fließt der Vermietungsstand direkt in die Ertragswertermittlung ein: Für vermietete Flächen wird die vertraglich vereinbarte Miete angesetzt, für leerstehende Flächen die nachhaltig erzielbare Marktmiete abzüglich eines Risikoabschlags für Wiedervermietungskosten und -dauer. Wir bewerten deshalb Mietvertragslisten, Flächenaufstellungen und die tatsächliche Vermarktbarkeit der leeren Flächen, bevor wir einen Angebotspreis empfehlen.
Welche Rolle spielen die Restlaufzeiten der Mietverträge für den Verkaufspreis?
Kurze Restlaufzeiten bedeuten für einen Käufer ein höheres Risiko, dass Mieteinnahmen kurzfristig wegfallen oder neu verhandelt werden müssen. Das wirkt sich über den im Ertragswertverfahren angesetzten Kapitalisierungszinssatz unmittelbar auf den Marktwert aus. Lange, indexierte Mietverträge mit bonitätsstarken Mietern wirken dagegen wertstabilisierend und erleichtern die Käufersuche erheblich.
Wer kauft Bürogebäude – Privatinvestoren, Family Offices oder institutionelle Anleger?
Der Markt für Bürogebäude ist heterogen: Private Investoren und Family Offices interessieren sich in der Praxis häufig für kleinere bis mittlere, gut vermietete Objekte mit stabilem Cashflow, institutionelle Anleger und Projektentwickler eher für größere Volumina oder Gebäude mit Entwicklungs- und Umnutzungspotenzial. Welche Käufergruppe für Sie infrage kommt, hängt von Größe, Vermietungsstand und Zustand Ihres Objekts ab. Wir sprechen dafür unser Netzwerk privater Investoren an, ziehen bei Bedarf unser Banken- und Gutachter-Netzwerk zur Einschätzung von Finanzierbarkeit und Wert hinzu und prüfen bei größeren Objekten, ob ein Direktankauf durch eine der beiden mit RIEGEL verbundenen Investorenfirmen möglich ist.
Mein Bürogebäude liegt in einer eher schwächeren Lage – lohnt sich trotzdem ein Verkauf?
Lage allein entscheidet nicht mehr über den Wert. Auch Bürogebäude in weniger nachgefragten Lagen finden Käufer, wenn Grundriss, Deckenhöhe und Erschließung eine Umnutzung – etwa zu Wohnraum, einem Ärztehaus oder einer Pflegeeinrichtung – realistisch erscheinen lassen. Wir prüfen dieses Potenzial vor der Vermarktung und gleichen es mit unserer Datenbank aktiver Suchaufträge sowie unserem Netzwerk privater Investoren ab, um passende Interessenten zu finden.
Wie lange dauert der Verkauf eines Bürogebäudes in der Regel?
Bei realistischer Preisfindung liegt die durchschnittliche Vermarktungsdauer bei rund 14 Wochen bis zum notariellen Kaufvertrag. Bei Gewerbeobjekten mit komplexer Mieterstruktur oder Prüfungen zum Umnutzungspotenzial kann die Due-Diligence-Phase auf Käuferseite etwas länger dauern. Während dieser Zeit informieren wir Sie mindestens wöchentlich über Anfragen, Besichtigungen und Interessentenrückmeldungen.
Erfahren meine Mieter vom geplanten Verkauf, bevor der Vertrag unterschrieben ist?
Wir vermarkten Bürogebäude auf Wunsch diskret und ohne öffentliche Nennung von Adresse oder Mieternamen. Besichtigungen führen wir einzeln und persönlich durch, sodass laufende Mietverhältnisse nicht gestört werden. Erst mit geprüften, ernsthaften Interessenten stimmen wir das weitere Vorgehen und den Zeitpunkt einer möglichen Mieterinformation ab.
Für unser Netzwerk privater Investoren sowie für die beiden mit RIEGEL verbundenen Investorenfirmen suchen wir laufend Bürogebäude, Büro- und Geschäftshäuser sowie Bürokomplexe jeder Größenordnung – vermietet, teilvermietet oder mit Umnutzungspotenzial. Von unseren Standorten in Speyer und Ludwigshafen aus vermitteln wir in der gesamten Metropolregion Rhein-Neckar und bundesweit.
Häufig können wir passende Kaufinteressenten schon vor der öffentlichen Vermarktung ansprechen — sprechen Sie uns unverbindlich an.