Der Anker liegt, das Zentrum steht.
RIEGEL – Die Experten für Fachmarktzentren
Fachmarktzentren funktionieren anders als klassische Einzelhandelsobjekte: Ihr Wert hängt maßgeblich von einem oder mehreren Ankermietern ab – meist ein Lebensmittelvollsortimenter, Discounter oder Drogeriemarkt mit langfristigem Mietvertrag. Genau um dieses Ankermieter-Modell, die dazugehörigen Stellplätze und die Erreichbarkeit für den täglichen Einkauf dreht sich der Verkauf: Wir vermitteln Fachmarktzentren in der Metropolregion Rhein-Neckar an einen spezialisierten Kreis aus institutionellen Anlegern, Family Offices und Projektentwicklern, die genau dieses Produkt suchen.
Warum RIEGEL
Ankermieter im Fokus der Bewertung
Der Wert eines Fachmarktzentrums bemisst sich vor allem an Bonität und Restlaufzeit des Ankermieters. Grundlage unserer Einschätzung sind die drei Verfahren der ImmoWertV, gestützt auf Gutachterausschüsse, Bodenrichtwerte und Sprengnetter-Marktdaten.
Stellplätze und Erreichbarkeit im Blick
Stellplatzschlüssel, Anbindung an Hauptverkehrsachsen und Sichtbarkeit entscheiden mit, wie tragfähig ein Fachmarktzentrum für den täglichen Einkauf ist. Diese Faktoren dokumentieren wir für Kaufinteressenten nachvollziehbar in den Vermarktungsunterlagen.
Spezialisierter Investorenkreis
Private Investoren, Family Offices, institutionelle Anleger und Projektentwickler bilden den Kreis, den wir gezielt über unser Netzwerk sowie unser Banken- und Gutachternetzwerk ansprechen – unterstützt von mehr als 121.000 aktiven Suchaufträgen in unserer Datenbank.
Direktankauf möglich
Bei größeren Fachmarktzentren können unsere zwei angeschlossenen Investorenfirmen selbst als Käufer auftreten – ein direkter Weg zum Verkauf, ohne auf einen externen Erwerber warten zu müssen.
Bewertung von Fachmarktzentren: Warum der Mietvertrag über den Preis entscheidet
Bei Fachmarktzentren bestimmt in erster Linie die Ertragsseite den Marktwert – nicht die reine Grundstücks- oder Gebäudesubstanz. Ausschlaggebend sind die Restlaufzeiten der Mietverträge, die Bonität der Mieter und eine mögliche Indexierung der Mieten. Ein Lebensmittelvollsortimenter oder Drogeriemarkt mit zehn Jahren Restlaufzeit und Verlängerungsoptionen wird anders bewertet als ein Zentrum, dessen Ankermietvertrag in zwei Jahren endet.
Auch der Mietermix der Nebenflächen – Bäckerei, Friseur, Reinigung, Poststelle, Systemgastronomie – spielt eine Rolle, da diese Flächen von der Frequenz des Ankermieters profitieren und ohne ihn deutlich schwerer zu vermieten sind. Für die Wertermittlung nutzen wir die gesetzlich vorgesehenen Verfahren der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), also Vergleichswert-, Sach- und Ertragswertverfahren, und stützen uns dabei auf Bodenrichtwerte aus BORIS, die Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse sowie Marktdaten von Sprengnetter. Eine seriöse Einschätzung setzt zudem eine persönliche Besichtigung voraus, da Bausubstanz, Stellplatzanlage und technischer Zustand aus Unterlagen allein nicht verlässlich beurteilt werden können.
Stellplätze, Erreichbarkeit, Sortiment: Was ein Fachmarktzentrum tragfähig macht
Ein Fachmarktzentrum lebt von der täglichen Erreichbarkeit für den Nahversorgungseinkauf. Käufer prüfen deshalb nicht nur die Mietverträge, sondern auch die Stellplatzsituation, die Anbindung an Hauptverkehrsachsen und die Sichtbarkeit von der Straße. Für Lebensmittelmärkte und Drogerien gelten in der Praxis deutlich höhere Stellplatzschlüssel als die bauordnungsrechtlichen Mindestvorgaben, da Kunden meist mit dem Auto einkaufen und volle Parkplätze bereits Kundenfrust bedeuten.
Auch Anlieferzonen für den Ankermieter, getrennt von der Kundenzufahrt, gehören zu den Faktoren, die ein Zentrum für den täglichen Betrieb funktionsfähig machen. Das Einzugsgebiet mit seiner Kaufkraft entscheidet mit, wie stabil die Umsätze der Mieter und damit die Mietfähigkeit auf lange Sicht ausfallen. All diese Punkte fließen in die Vermarktungsunterlagen ein, weil genau danach gefragt wird, sobald ein Interessent aus unserem Netzwerk ernsthaftes Interesse zeigt.
Verkaufsprozess und Käuferkreis: Wer Fachmarktzentren kauft
Fachmarktzentren sind ein eigenes Marktsegment mit einem entsprechend spezialisierten Käuferkreis. Neben privaten Investoren mit ausreichendem Eigenkapital treten hier vor allem institutionelle Anleger, Family Offices und Projektentwickler auf, die auf indexierte Mieteinnahmen mit langfristiger Vertragsbindung setzen. 000 aktive Suchaufträge in unserer Datenbank. Bei größeren Objekten können zudem unsere zwei angeschlossenen Investorenfirmen selbst als Käufer auftreten.
Im Vermarktungsprozess setzen wir auf Einzelbesichtigungen statt Sammelterminen sowie ein wöchentliches Reporting zum aktuellen Stand. Rund 14 Wochen dauert die Vermarktung im Durchschnitt bis zur Unterschrift beim Notar, sofern der Angebotspreis realistisch kalkuliert ist. Bei umfangreicheren Objekten mit mehreren Mietverhältnissen ziehen sich die Prüfungen institutioneller Käufer mitunter länger hin, sodass sich dieser Zeitrahmen im Einzelfall verschieben kann.
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Wir vermarkten
Häufige Fragen von Eigentümern
Wie wird ein Fachmarktzentrum bewertet, wenn mehrere Mieter unterschiedliche Vertragslaufzeiten haben?
Die Restlaufzeiten aller Mietverträge verdichten sich zu einer gewichteten durchschnittlichen Laufzeit (WALT), die zusammen mit der Bonität der einzelnen Mieter maßgeblich in den Ertragswert einfließt. Grundlage der Bewertung sind die drei nach ImmoWertV vorgesehenen Verfahren – Vergleichswert-, Sachwert- und Ertragswertverfahren –, für die wir Daten der Gutachterausschüsse, Bodenrichtwerte aus BORIS und Marktdaten von Sprengnetter heranziehen, ergänzt durch eine persönliche Besichtigung vor Ort.
Wie wichtig ist der Ankermieter für den Verkaufspreis?
Der Ankermieter – meist ein Lebensmittelvollsortimenter, Discounter oder Drogeriemarkt – erzeugt die Kundenfrequenz, von der die übrigen Mietflächen im Zentrum profitieren. Ein langfristiger, bonitätsstarker Ankermietvertrag wirkt stabilisierend auf den gesamten Ertragswert, während ein kurz vor Auslauf stehender Vertrag von Kaufinteressenten als Risiko eingepreist wird und gesondert geprüft werden muss.
Wie viele Stellplätze braucht ein Fachmarktzentrum, um gut vermarktbar zu sein?
Die bauordnungsrechtlichen Mindestvorgaben der jeweiligen Landesbauordnung reichen bei Lebensmittelmärkten und Drogerien in der Praxis meist nicht aus, da nahezu jeder Kunde mit dem Auto kommt. Käufer bewerten deshalb das tatsächliche Verhältnis von Stellplätzen zur Verkaufsfläche sowie die Erreichbarkeit von Hauptverkehrsachsen als eigenständigen Werttreiber – unabhängig von der reinen Mietvertragslage.
Wer kauft Fachmarktzentren – nur institutionelle Investoren oder auch private Anleger?
Beide Gruppen sind aktiv: Neben privaten Investoren mit entsprechendem Eigenkapital treten institutionelle Anleger, Family Offices und Projektentwickler auf, die gezielt nach indexierten Mieteinnahmen mit langfristiger Bindung suchen. Wir sprechen diesen Kreis über unser Netzwerk gezielt an; bei größeren Objekten können zudem unsere zwei angeschlossenen Investorenfirmen selbst als Käufer auftreten.
Wie lange dauert der Verkauf eines Fachmarktzentrums?
Bei realistischer Preisgestaltung liegt die durchschnittliche Vermarktungsdauer bis zum notariellen Kaufvertrag bei rund 14 Wochen. Bei größeren Fachmarktzentren mit mehreren Mietern und institutionellen Käufern, die eine ausführliche Prüfung der Mietverträge vornehmen, kann sich dieser Zeitraum im Einzelfall verlängern.
Was passiert, wenn der Mietvertrag des Ankermieters bald ausläuft?
Ein auslaufender Ankermietvertrag ohne verbindliche Verlängerung wird von Käufern als offener Punkt behandelt und beeinflusst sowohl den erzielbaren Preis als auch den Käuferkreis. Je nach Situation kann es sinnvoll sein, vor dem Verkauf eine Anschlussregelung mit dem Mieter anzustreben oder das Objekt gezielt an Käufer zu vermitteln, die auf die Repositionierung solcher Flächen spezialisiert sind.
Wir suchen laufend für unsere Investoren und Kapitalanleger: Fachmarktzentren, Nahversorgungszentren und Einzelhandelsimmobilien mit Ankermieter in der Metropolregion Rhein-Neckar.
Häufig können wir passende Kaufinteressenten schon vor der öffentlichen Vermarktung ansprechen — sprechen Sie uns unverbindlich an.